=== FILE: Structure_Apartments_Rent_Only.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ТОЛЬКО ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА КВАРТИР
(ПОЛНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БАЗЫ ДАННЫХ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ СО ВСЕМИ ДОПОЛНЕНИЯМИ)
1. Условия заселения, ограничения и лояльность собственника
Правила проживания с детьми:
Строго без детей — категорический запрет собственника на проживание несовершеннолетних.
Можно с детьми (с выбором возрастных категорий):
Грудные дети (до 1 года).
Тоддлеры / маленькие дети (от 1 до 3 лет) — повышенный риск повреждения обоев и напольных покрытий.
Дошкольники (от 3 до 6 лет).
Школьники и подростки (от 7 лет и старше).
Правила проживания с животными (Pets Friendly):
Строго без животных — полный запрет на любые виды домашних питомцев.
Можно с животными (с точной фильтрацией типов):
Кошки / коты.
Мелкие собаки (весом до 10 килограммов).
Крупные или средние собаки (весом более 10 килограммов).
Грызуны / птицы / аквариумы.
Исключительно гипоаллергенные породы животных.
Программа лояльности через страхование (Специфический триггер):
Опция страхования имущества: Возможность заселения с маленькими детьми или крупными животными в
новый/дорогой ремонт под условие оформления страхового полиса. 
Страховка оплачивается арендатором отдельно.
Стоимость страховки закладывается в ежемесячную арендную плату (надбавка к стоимости за лояльность
собственника, покрывающая риски клининга или локального ремонта).
Ограничения по составу, гражданству и статусу арендаторов:
Ограничение по количеству проживающих: Строго для одного человека, строго для семейной пары,
допускается совместная аренда двумя коллегами/друзьями (руммейты).
Студенты: Можно студентам / студентам не сдают.
Иностранные граждане: Можно для иностранцев / иностранным гражданам не сдают (факторы легального
статуса пребывания в стране и языкового барьера).
2. Юридические, финансовые и операционные условия аренды
· Стоимость аренды: Фиксированная сумма в месяц в валюте сделки. Возможность фиксации курса на весь срок
действия договора.
· Кто платит комиссию риелтора (Поле распределения расходов):
Комиссию полностью оплачивает арендатор (стандартные 50% или 100% от месячной стоимости).
Без комиссии для арендатора (комиссию брокеру полностью выплачивает собственник квартиры).
Распределение комиссии в пропорции 50 на 50 между арендатором и собственником.
• 
• 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
• 
• 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
• 
◦ 
◦ 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
· Схема обеспечения и залоговый депозит:
Стандартная схема оплаты: оплата за первый месяц проживания + страховой залог (депозит) в размере одной
месячной платы.
Разбивка залогового депозита: Возможность разделить сумму страхового залога на части (на 2 или 3 месяца)
для снижения финансовой нагрузки на арендатора при заселении.
Увеличенный залог (двойной или тройной депозит при согласовании заселения с животными без опции
страховки).
· Сроки и фиксация цены: Минимальный срок долгосрочной аренды (обычно от 6 месяцев или от 1 года).
Юридическая фиксация стоимости аренды в договоре без права собственника повышать цену в разгар сезона.
· Формат договора и отчетность: Возможность подписания официального договора с индивидуальным
предпринимателем, самозанятым или юридическим лицом (необходимо для арендаторов, получающих
официальную компенсацию расходов на жилье от своего работодателя).
· Коммунальные расходы в цифрах:
Обязательное точное поле ввода среднего чека за коммунальные услуги в денежном выражении отдельно
для периодов: Лето / Зима.
Градация распределения коммунальных платежей: Арендатор платит полностью за всю квитанцию;
Арендатор платит строго по счетчикам (свет, вода, газ, интернет), а содержание дома оплачивает собственник;
Все коммунальные услуги уже включены в стоимость аренды.
Зимний коэффициент: Предупреждение для квартир с центральным отоплением без счетчиков о взлете чека
зимой в 2–3 раза.
3. Состояние, износ ремонта, комплектация техникой и мебелью
· Износ и статус готового ремонта:
Только после ремонта: Абсолютно новая квартира, в которой ранее никто не проживал.
Освеженный ремонт: Косметическое обновление выполнено около года назад, состояние отличное.
Есть следы износа: Присутствуют незначительные естественные следы эксплуатации, ремонт не новый, но
полностью функциональный.
· Градация стилей ремонта: Свежий косметический ремонт, классический евроремонт, современный минимализм,
стиль Лофт, Хай-тек (технологичный с элементами автоматизации), индивидуальный дизайн-проект / авторский
ремонт.
· Цветовая гамма интерьера (Для подбора под психотип клиента): В светлых тонах (скандинавский, визуально
расширяет пространство), В темных тонах (мужской, камерный, уютный), Спокойный монохромный интерьер
(пастельные тона), Яркие / вырвиглаз акценты (пестрые элементы, кричащие цвета мебели).
· Спальные места (Критический блок для долгосрочной аренды): Полноценная двуспальная кровать с
качественным ортопедическим матрасом (главный маркер комфорта), кровать увеличенного размера King Size,
раскладной диван (как основное или гостевое место), две раздельные кровати (для коллег или детской комнаты).
· Комплектация мебелью и статус: Полностью меблированная квартира (заезжай и живи со своими вещами),
Частично меблированная (есть кухонный гарнитур и системы хранения, но нет спальных мест), Полностью пустая
квартира (под завоз собственной мебели арендатора).
· Мелкая бытовая техника и бытовые мелочи (Для максимального фарша): Полноценный комплект кухонной
посуды (кастрюли, сковородки, тарелки, бокалы, столовые приборы — огромный плюс для долгосрочной аренды),
электрочайник, кофемашина (капсульная или зерновая), тостер, блендер, мультиварка, гриль. Пылесос
классический, робот-пылесос, беспроводной вертикальный пылесос, гладильная доска, утюг, вертикальный
отпариватель для одежды, фен для волос (с указанием бренда, например, Dyson), напольные весы.
· Крупная кухонная и климатическая техника: Двухкамерный или встроенный холодильник, посудомоечная
машина (критично для дорогой аренды), духовой шкаф, варочная панель, микроволновая печь, измельчитель
отходов в раковине. Инверторные кондиционеры (климат-контроль в каждой комнате), увлажнители и очистители
воздуха. Мощный двухдиапазонный Wi-Fi роутер, Смарт-ТВ плазменные панели в каждой комнате (с указанием
диагоналей). Стиральная машина, отдельная сушильная машина (вещи сухие сразу, нет необходимости
развешивать белье по квартире), стиральная машина с функцией сушки 2-в-1.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
4. Планировка, эргономика и параметры площадей квартиры
· Формат планировки: Все комнаты раздельные (изолированные), Европланировка (кухня-гостиная + спальни),
Квартира-студия (единое открытое пространство), Есть проходная комната, Двухуровневая квартира. Количество
комнат от 1 до 5+ для элитных пентхаусов.
· Жесткие параметры площадей комнат:
Общая площадь квартиры (м²): Фактический метраж.
Потери площади на коридорах: Большая потеря на длинных коридорах / Маленькая эффективная прихожая.
Минимальный размер кухни (м²): Точное поле ввода метража кухонной зоны.
Минимальный размер спальни (м²): Точное поле ввода метража жилой спальни.
· Высота потолков и окна: Высота в см в чистовой отделке. Материал оконных рам: металлопластиковые,
деревянные евроокна, алюминиевый профиль. Наличие полноценного окна в ванной комнате.
· Санузлы и системы хранения: Совмещенный или раздельный санузел, наличие двух санузлов (гостевой и
хозяйский). Ванна, душевая кабина или душ в пол со сливным трапом. Наличие инсталляции, гигиенического душа
или биде. Отдельная гардеробная комната, встроенные шкафы-купе от пола до потолка, кладовка внутри
квартиры, сити-бокс/кладовая в подвале дома.
· Балконы и вид из окон: Лоджия утепленная (обустроена под кабинет/рабочее место), лоджия не утепленная,
открытый балкон/терраса, французский балкон. Направление окон: во двор-парк (тишина), на дорогу (шумно/
пыльно), окна в окна. Стороны света (юг, север, восток, запад).
5. Классификация фонда и типы жилых домов
· Формат и тип жилой застройки: Клубный дом (малоэтажный, высокая приватность), Большой жилой комплекс
(масштабный проект с комплексной инфраструктурой), Отдельно стоящий дом (точечная интеграция в готовый
обжитой район).
· Особенности аренды в зависимости от стадии и года постройки дома:
Частично сданный жилой комплекс (Достраивающиеся секции и очереди) — первые корпуса сданы и
заселены, инфраструктура функционирует, но соседние секции активно строятся. Жирный минус для
арендатора: постоянный строительный шум за окном, пыль и тяжелая техника во дворе.
Абсолютно новый готовый дом (До до 1 года) — дом сдан, всё новое, но арендатор попадает в эпицентр
массовых ремонтов у соседей. Постоянный шум перфораторов со всех сторон в разрешенные дневные часы.
Свежий готовый фонд (2010–2020 годы) — идеальный баланс для аренды. Монолитно-каркасные
современные дома, где все ремонты давно завершены, в квартирах полностью тихо. Закрытые дворы,
подземные паркинги.
Элитный фонд (2000–2010 годы) — качественные VIP-дома начала двухтысячных годов. Толстый кирпич,
мраморные холлы, автономное отопление. Отличная шумоизоляция от соседей.
Высотные дома переходного периода (1990-е годы) и массовый советский фонд (1970–1980-е годы):
Серии Т-4, КТ, АППС, чешки, БПС. Зеленые районы, развитая транспортная сеть, но старые коммуникации,
уставшие парадные и изношенные лифты.
Исторический фонд и «Сталинки» (До 1950-х годов): Царские дома и сталинки. Высокие потолки (3–4.5
метра), толстые кирпичные стены, уникальное расположение в историческом центре города. Нюанс:
деревянные перекрытия (риск скрипа и пожароопасности) или номенклатурные дома с железобетонными
перекрытиями.
«Хрущевки» и «Брежневки» (1950–1980-е годы): 5-этажки без лифта или 9-этажные панельные дома. Низкие
потолки, маленькие кухни, но очень зеленые дворы, наличие газа и минимальная стоимость аренды на рынке.
6. Логистика подъезда, места общего пользования и безопасность
· Безопасность подъезда и территории дома: Консьерж на входе, закрытый тамбур на этаже на несколько
квартир, круглосуточное видеонаблюдение 24/7 (холлы, лифты, этажи, периметр двора), кодовый замок / смарт-
доступ по картам. Живая физическая охрана (постоянный пост охраны, будка со шлагбаумом на въезде,
регулярное патрулирование территории комплекса).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
3
· Лифтовая вертикальная логистика: Несколько лифтов в подъезде (исключение очередей по утрам), наличие
большого грузового лифта (критично при заезде и транспортировке вещей/мебели), скоростные бесшумные лифты.
Лифт спускается прямо в подземный паркинг, индивидуальный лифт в квартиру по чип-карте, автомобильный лифт.
· Входная группа подъезда: Ступени, пандус, подъемник, безбарьерный въезд в подъезд на уровне земли
(полное отсутствие порогов и ступеней — критично для детских колясок и чемоданов при частых поездках).
· Дополнительные зоны вне квартиры: Общедомовая колясочная / велосипедная комната под замком в
подъезде, индивидуальная кладовая/сити-бокс в подвальном помещении дома для сезонных вещей.
Мусоропровод: работает, полностью заварен (нет запаха и крыс) или отсутствует. Подземные мусорные капсулы,
закрытый мусорный домик под навесом, открытые контейнеры во дворе.
· Автономность жилого дома при блэкаутах (Бэк-ап): Общедомовой мощный дизель-генератор (автоматический
запуск лифтов, насосов подкачки воды в краны, центрального отопления и освещения мест общего пользования
при отключениях электричества), Наличие резервных накопительных баков с водой на дом (запас напора воды в
квартирах на несколько суток).
7. Конструктив здания, теплоизоляция, микроклимат и инженерные системы
· Конструктив здания и материалы стен: Чистый кирпич (дом «дышит», зимой тепло, летом прохладно),
монолит-каркас (свобода перепланировок, бетонный скелет), утепленная панель (современная трехслойная
сэндвич-панель), старая советская панель (риск промерзания стыков, плохая теплоизоляция), шлакоблок /
шлакобетон, газоблок / пеноблок, керамзитобетон, ракушечник / инкерманский камень (пористый природный
материал южных регионов).
· Наружная отделка и фасад здания: Вентилируемый фасад (керамогранит/плитка на каркасе с зазором —
идеально держит тепло), облицовочный / клинкерный кирпич, декоративная штукатурка («мокрый фасад»), сайдинг
/ термопанели. Эстетика фасада: архитектурная диодная подсветка фасада, панорамное остекление, кованые
французские балконы, специальные декоративные корзины под кондиционеры (сохраняют внешний вид дома).
· Инженерные системы отопления: Индивидуальное газовое отопление (двухконтурный котел в квартире —
арендатор сам контролирует тепло и жестко экономит на коммуналке), индивидуальное электроотопление
(электрокотел), собственная котельная на дом (крышная или блочная), центральное отопление со счетчиком тепла
на квартиру (оплата по факту), центральное отопление без счетчика (по нормативу), печное отопление / газовый
конвектор (старый фонд), альтернативное (тепловой насос). Наличие терморегуляторов на радиаторах. Сигнал
слабого отопления: необходимость дополнительного обогрева (инфракрасные обогреватели UFO, электрические
конвекторы).
· Водоснабжение, электрика и фильтрация: Газовая колонка (горячая вода без лимитов), электрический
накопительный бойлер (независимость от городских профилактических отключений), проточный водонагреватель,
центральное горячее водоснабжение. Водяной или электрический теплый пол ( zones: ванная, кухня, коридор,
балкон). Магистральные фильтры очистки воды на входе, система обратного осмоса для питьевой воды на кухне.
Полностью замененная медная проводка, выделенная мощность на квартиру (кВт), двухтарифный счетчик
электроэнергии («День/Ночь» — экономия при ночной работе стиральных/сушильных машин), стабилизатор
напряжения, гигабитный интернет.
8. Двор, парковка и прилегающая территория
· Формат двора: Закрытый двор (Концепция «двор без машин», территория полностью огорожена забором, въезд
автомобилей запрещен, доступ по смарт-ключу), Открытый двор со свободным сквозным проходом. Наличие
автоматического шлагбаума или ворот на въезде.
· Парковочные места для автомобиля: Подземный паркинг (Точное указание: машиноместо входит в стоимость
аренды квартиры или арендуется за отдельную плату), наземный охраняемый многоуровневый паркинг на
территории ЖК, парковка на выделенных местах в закрытом охраняемом дворе, закрепленное личное
машиноместо на открытой стоянке под шлагбаумом, стихийная бесплатная парковка во дворе (без каких-либо
гарантий свободного места). 
Внешняя парковка / Стоянка в радиусе доступности от дома: Наличие охраняемой парковки или гаражного
кооператива в радиусе 200 метров рядом с домом или в радиусе 500 метров рядом с домом.
• 
4
· Зарядная инфраструктура для электромобилей: Наличие специализированных зарядных станций или
выведенных силовых розеток прямо во дворе дома или внутри подземного паркинга.
· Благоустройство двора: Современная детская площадка с безопасным резиновым покрытием, воркаут-зона
(турники, брусья), огороженная площадка для выгула собак, ландшафтный дизайн.
9. Дополнительные и специфические критерии подбора аренды
· Потенциал перепланировки под арендатора: Возможность собственника разрешить косметические изменения
(перекраска стен, замена штор, дозавоз своей мебели или вывоз хозяйской мебели на склад).
· Экологическая обстановка и инсоляция: Близость крупных парковых зон, лесов, водоемов, отсутствие вредных
производств, высокая чистота воздуха. Окна квартиры не загорожены соседними высотками, естественное
освещение комнат большую часть светового дня.
· Доступность для маломобильных групп людей: Пандусы, подъемные механизмы на входе, широкие дверные
проемы внутри квартиры, полное отсутствие межкомнатных порогов.
· Специфика объекта недвижимости: Наличие действующего дровяного камина или печи (для царских домов
или верхних этажей пентхаусов), Официальный статус памятника архитектуры (престиж, но жесткие юридические
ограничения), Перспектива развития района (утвержденные городские планы по строительству новых станций
метро, дорожных развязок или крупных парков в непосредственной близости от дома).
5


============================================================

=== FILE: Structure_Private_Houses_Sale_Only_Final_V2.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ТОЛЬКО ПРОДАЖА ЧАСТНЫХ ДОМОВ И
УЧАСТКОВ
(ПОЛНЫЙ СКВОЗНОЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БАЗЫ ДАННЫХ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ)
1. Классификация фонда по годам постройки, стадии готовности и стилистика
Классификация загородного фонда по периодам и годам постройки:
Исторические усадьбы, поместья и дома (До 1917 года) — старинные постройки, часто представляющие
историческую ценность. Толстые стены, уникальные локации, но требуют тотальной проверки фундамента и скрытых
перекрытий.
Советский загородный фонд и дачи (1950–1980-е годы) — небольшие кирпичные или щитовые дома, часто без
зимних инженерных коммуникаций, расположенные в старых садовых товариществах с зелеными участками.
Ранний коммерческий фонд / Кирпичные коттеджи (1990-е годы) — массивные многоуровневые дома
«переходного периода» из красного или силикатного кирпича. Часто имеют избыточную площадь, сложную
планировку с огромными коридорами, требуют модернизации систем отопления.
Массивные особняки и виллы (2000–2010 годы) — первые качественные загородные дома премиум-сегмента,
построенные по индивидуальным проектам. Толстые кирпичные стены, наличие полноценных цокольных этажей,
гаражей и автономных котельных.
Свежая современная застройка (2010–2020 годы) — коттеджи монолитно-каркасного и блочного типа, построенные
в первых организованных коттеджных поселках с готовой дорожной сетью. Все ремонты вокруг завершены,
инфраструктура отлажена.
Сверхсвежие современные дома (2020–2026 годы) — дома, возведенные по актуальным строительным
стандартам. Высокий класс энергоэффективности, плоские кровли, панорамное остекление в пол, вентилируемые
фасады.
Абсолютно новый готовый дом (До 1 года) — строительство полностью завершено, дом введен в эксплуатацию,
никто не жил. Все инженерные узлы находятся на гарантии от подрядчика.
Стадии готовности и этапы строительства объекта:
Коттедж на этапе строительства (Строящийся объект) — объект продается до момента завершения строительных
работ. Жесткие этапы для фиксации в базе данных: стадия земляных работ и фундамента, возведение коробки стен,
монтаж стропильной системы и крыши, этап фасадных работ и застекления.
Дом на этапе внутренних отделочных работ — коробка и контур здания полностью готовы, коммуникации
заведены, ведутся черновые или чистовые внутренние работы.
Частично готовый / расширяющийся коттеджный поселок — сам дом полностью готов, но поселок продолжает
строиться. Базовая инфраструктура на въезде функционирует, но на соседних участках продолжаются строительные
работы (фактор шума и техники).
Формат жилой застройки и этажность:
Тип объекта: Клубный закрытый поселок (малоэтажный, высокая приватность), Большой многофункциональный
жилой комплекс коттеджного типа, Отдельно стоящий дом.
Количество этажей: Одноэтажный дом, Двухэтажный дом, Трехэтажный дом и более, Дом с мансардным этажом,
Наличие полноценного цокольного этажа / подвала.
Архитектурные стили и крыша:
Стилистика: Классический стиль, Хай-тек (плоская кровля, панорамные стекла), Современный минимализм,
Натуральный деревянный сруб (брус/бревно), Альпийское шале, Скандинавский стиль / Барнхаус, Стиль Прованс.
Конфигурация крыши: Скатная (односкатная, двускатная, вальмовая, сложная многоскатная), Плоская
эксплуатируемая (терраса на крыше), Плоская неэксплуатируемая. Материал покрытия: металлочерепица, гибкая
битумная черепица, натуральная керамическая черепица, композитная кровля, профнастил.
2. Локация, тип поселения, окружение и уровень уединённости
· Географическое расположение объекта: В черте города (центр / частный сектор), На окраине города, За городом
(пригородный населенный пункт, село).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
· Формат жилого поселения: Коттеджный поселок закрытого типа премиум-класса (контрольно-пропускной пункт, общая
охрана, единый стиль), Отдельно стоящий дом в населенном пункте, Дом в традиционном частном секторе (соседство со
стандартными муниципальными/государственными жилыми домами).
· Удалённость от города (Точные поля ввода): Расстояние в километрах от черты города; Время в пути до центра
города в минутах на автомобиле.
· Уровень приватности: Дом в полностью уединённом месте (формат хутора, поместья, полное отсутствие близких
соседей «окна в окна», максимальный уровень тишины), Дом со стандартным соседством («забор в забор» с другими
участками).
· Релакс-окружение и водоемы: Личный индивидуальный выход к береговой линии (собственный берег реки или озера);
Первая линия от воды (прямой панорамный вид, перед домом нет построек); Близость к общественному пляжу; Граница
с лесом или заповедником (чистый воздух, прямой выход в лес).
3. Качество подъездных путей и транспортная доступность
· Дорожное покрытие: Асфальтированный подъезд прямо до ворот дома, Грунтовая дорога, Гравийная отсыпка, Дорога
из бетонных плит, Каменная брусчатка.
· Физический уровень дороги: Поднятый уровень дороги по отношению к участку, Оценка ливневых систем дороги,
Полное отсутствие рисков подтопления подъездных путей в паводки.
· Общественный транспорт: Наличие действующей остановки транспорта (автобус, маршрутное такси, электричка) в
пешей доступности от ворот (точное расстояние в метрах или минутах пешком), регулярность графика.
4. Земельный участок, прилегающая территория и забора
· Площадь и форма (Жесткие поля ввода):Количество соток земли (точная площадь по документам); Форма участка
(прямоугольный, квадратный, неправильной формы); Рельеф (ровный, с уклоном, террасированный).
· Юридический статус земли: Целевое назначение (ИЖС, ведение садоводства, сельхозназначение). Статус
приватизации (Да/Нет), Наличие уникального кадастрового номера.
· Ограждение и заборы: Капитальный забор на бетонном фундаменте (кирпич, камень), Евроштакетник, Профнастил,
Деревянный забор, Сетка. Высота ограждения в метрах. Автоматические откатные или распашные ворота на пульте,
mechanicalеские ворота.
· Благоустройство территории: Ландшафтный дизайн, уложенный газон, мощение дорожек плиткой или камнем,
система автоматического полива, диодное освещение участка с датчиками света.
5. Бассейновый комплекс, дополнительные постройки и парковочные зоны
· Бассейновый комплекс и аквазона на участке:
Тип и расположение бассейна: Крытый бассейн (внутри дома или в отдельном крытом павильоне), Открытый
уличный летний бассейн, Открытый всесезонный бассейн с постоянным подогревом воды, Инфинити-бассейн (с
переливным визуальным краем).
Физические параметры чаши бассейна (Поля точного ввода): Площадь зеркала воды (в квадратных метрах);
Точная глубина чаши бассейна (минимальная и максимальная глубина в метрах).
Материал конструкции чаши: Капитальная монолитная бетонная чаша с облицовкой мозаикой или плиткой,
Композитная готовая чаша, Полипропиленовая чаша, Каркасный бассейн, Пленочное внутреннее покрытие (ПВХ-
лайнер).
Инженерное оснащение аквазоны: Автоматическая система фильтрации, Метод дезинфекции воды (классическое
хлорирование, солевой электролиз / система морской воды, озонирование, ультрафиолетовая очистка), Наличие
системы искусственного противотока (встречное течение для плавания), Встроенный гидромассаж, водопады,
светодиодная цветная подсветка чаши.
Окружение бассейна и пляжная зона: Выделенная благоустроенная зона для загорания вокруг бассейна (материал
покрытия: натуральный деревянный планкен, композитный декинг, противоскользящая керамическая плитка).
Наличие стационарной пляжной мебели (шезлонги, навесы, зонты). Наличие интегрированной открытой террасы или
прямой выход из бассейна к зоне барбекю.
· Автомобильная инфраструктура на участке:
Капитальный закрытый гараж: Отдельно стоящий или встроенный в дом. Точное поле ввода количества
машиномест внутри гаража (на 1, 2, 3 автомобиля). Автоматические ворота-роллеты.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
Навес для автомобилей (Крытая парковка): Навес из поликарбоната или металлочерепицы для защиты гостевых
машин.
Открытая парковочная площадка: Выложенная плиткой или заасфальтированная площадка внутри двора.
· Вспомогательные капитальные строения на территории:
Гостевой дом: Отдельно стоящий отапливаемый дом со своими спальными местами, кухонной зоной и отдельным
санузлом для круглогодичного проживания.
Банный комплекс / Сауна: Капитальное здание (русская баня на дровах, финская сауна, хаммам) с комнатой отдыха
и купелью/бассейном.
Зона барбекю: Крытая беседка или летняя кухня со стационарной печью, мангалом, тандыром, подведенным
водопроводом и сливом канализации.
Хозяйственные постройки: Сарай для садового инвентаря, оборудованный крытый вольер для крупных собак,
глубокий холодный погреб.
6. Конструктив здания, теплоизоляция, дренаж и климатические системы
· Материалы несущих стен дома: Чистый кирпич, Монолитный железобетонный каркас, Газоблок / Пеноблок,
Натуральный деревянный сруб, Шлакоблок / Шлакобетон (требует обязательного внешнего утепления),
Керамзитобетонные блоки, Натуральный ракушечник / Инкерманский камень.
· Утепление и фасад: Наружное утепление стен (минеральная вата, пенополистирол), Вентилируемый фасад
(керамогранит, композит), Клинкерный/облицовочный кирпич, Декоративная штукатурка («мокрый фасад»), Натуральный
планкен, Сайдинг / Термопанели. Эстетика: диодная подсветка, панорамное остекление, французские балконы, корзины
под кондиционеры.
· Придомовой дренаж и ливневая система: Наличие полноценной системы кольцевого или пристенного дренажа
фундамента дома, смотровые дренажные колодцы по углам здания. Капитальная ливневая система отвода дождевых
вод с крыши через дождеприемники в подземную ливневую канализацию или дренажные поля.
· Системы отопления загородного дома: Индивидуальный газовый котел (магистральный газ), индивидуальное
электрическое отопление (электрокотел, удаленное управление), твердотопливный котел длительного горения (дрова,
пеллеты) с автоматическим бункером подачи, высокотехнологичный тепловой насос (геотермальный или воздушный),
классические печи / камины с водяным контуром. Терморегуляторы на радиаторах. Сигнал слабого отопления:
необходимость обогревателями UFO или конвекторами.
· Водоснабжение и автономная канализация: Собственная глубокая артезианская скважина (точный ввод глубины в
метрах), колодец, центральный водопровод. Система комплексной многоступенчатой фильтрации, умягчения и
обезжелезивания воды. Автономный многокамерный переливной септик, современная станция глубокой биологической
очистки, центральная городская канализация.
· Климат и кондиционирование: Инверторная мульти-сплит система кондиционирования; центральная приточно-
вытяжная вентиляция дома с рекуперацией тепла, естественная вытяжка. Водяной или электрический теплый пол
(ванная, кухня, коридор, балкон).
7. Электроснабжение, проводка, силовые линии и высокоскоростной интернет
· Электрические мощности и безопасность сети (Полный разбор параметров):
Выделенная электрическая мощность на дом: Поле ввода точного значения в киловаттах (например, 10 кВт, 15
кВт, 25 кВт, 40 кВт и более). Критически важный параметр для загородного жилья.
Количество фаз электросети и вольтаж:
380 Вольт (Три фазы) — силовой промышленный стандарт. Необходим для корректной и стабильной работы
мощных электрических отопительных котлов, индукционных варочных панелей, насосного оборудования глубоких
скважин и личных зарядных станций для электромобилей.
220 Вольт (Одна фаза) — стандартная бытовая однофазная сеть (ограничения по одновременному включению
мощных приборов).
Материал, состояние и безопасность проводки: Полностью замененная/новая медная проводка (с указанием
сечения жил), прокладка кабелей внутри негорючей гофры, наличие профессионального распределительного щита с
разделением по зонам потребления и установленными УЗО (устройства защитного отключения). Старая советская
алюминиевая проводка (требует замены).
Защита от скачков и внешних факторов: Наличие стационарных магистральных стабилизаторов напряжения на
каждую отдельную фазу (защита дорогой бытовой техники от просадок сети в поселках), установленные реле
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
◦ 
◦ 
• 
• 
3
напряжения, наличие капитального контура заземления здания и системы активной/пассивной молниезащиты
(громоотвода) на крыше дома.
· Высокоскоростной интернет, связь и бесшовное покрытие (Полный разбор параметров):
Основной канал подключения интернета:
Гигабитный оптоволоконный интернет по технологии GPON — энергонезависимый кабельный интернет.
Главный загородный тренд: продолжает полностью работать во время блэкаутов и отключений света, если роутер
в доме запитан от простого повербанка или маломощного источника бесперебойного питания.
Локальный кабельный интернет (стандартный).
Резервные автономные каналы связи: Спутниковый интернет премиум-класса (Starlink) со стационарным
креплением на кровле; Резервный 4G / 5G роутер с установленной выносной внешней MIMO-антенной на крыше дома
для максимального усиления сигнала сотовой сети в удаленных от города местах.
Внутренняя сетевая разводка по дому и участку: Профессиональная скрытая разводка витой пары высокой
категории (Cat6 / Cat7) из серверной комнаты напрямую к точкам подключения телевизоров, Смарт-ТВ панелей и
рабочих мест. Наличие бесшовной Wi-Fi системы (Mesh-система из нескольких связанных точек доступа) для
стабильного покрытия всей площади дома и прилегающей территории земельного участка без слепых зон.
8. Планировка, внутреннее пространство и комплектация интерьера
· Параметры площадей (Поля ввода): Общая площадь дома (м²) по техпаспорту; Жилая площадь; Площадь кухни-
гостиной; Потери площади на коридорах (эффективность планировки); Минимальный размер жилой спальни (м²);
Минимальный размер кухонной зоны (м²).
· Конструктивные фишки и зонирование: Высота потолков в см. Архитектурное решение «Второй свет» (отсутствие
перекрытий в гостиной, высота 5–6 метров, двухъярусные панорамные окна). Количество изолированных спален,
рабочий кабинет, выделенная серверная/бойлерная комната. Количество санузлов (совмещенные, раздельные, мастер-
санузлы). Окна в санузлах. Гардеробные, кладовые.
· Ремонт, отделка и окна: После строителей (коробка дома), Под чистовую отделку (White Box), Готовый ремонт
(косметический, евроремонт, минимализм, лофт, хай-тек, авторский проект). Материал оконных рам:
металлопластиковые профили, современные деревянные евроокна со стеклопакетами, теплый алюминиевый профиль.
Цветовая гамма: в светлых тонах, в темных тонах, спокойный монохромный интерьер, яркие акценты. Материал полов:
паркетная доска, ламинат, плитка с подогревом, кварцвинил. Комплектация при продаже: всё остается / встроенная
мебель и техника / пустой дом. Полный фарш бытовой техники.
9. Системы безопасности, охраны и бэк-ап автономия
· Безопасность и охрана: Подключение дома к пульту централизованной охраны, звуковая сирена на фасаде, датчики
движения, разбития стекол, открытия окон и дверей по всему дому. Круглосуточное видеонаблюдение 24/7 (камеры
перекрывают весь периметр земельного участка, въездные ворота, входы в дом и гараж с удаленным просмотром через
смартфон). Тревожная кнопка.
· Автономный бэк-ап при авариях (Полная независимость):
Личный резервный генератор: Дизельный или бензиновый генератор высокой мощности в шумоизоляционном
кожухе. Обязательное наличие системы автоматического ввода резерва (АВР — генератор сам заводится и подает
свет в дом через 5–10 секунд после пропажи тока).
Солнечная электростанция (Эко-автономия): Солнечные панели на крыше дома, инвертор и блок литий-железо-
фосфатных аккумуляторных батарей высокой емкости (автономия дома без шума генератора).
Резервные запасы воды: Накопительные баки для чистой воды (объемом на 500–1000 литров) в бойлерной со
стационарной насосной станцией (напор воды в кранах сохраняется при авариях на скважине).
10. Юридические и финансовые условия сделки (Только ПРОДАЖА)
· Юридический статус имущества: Документы на жилой дом (право собственности в реестре, техпаспорт,
узаконенность всех построек — гараж, гостевой дом, баня внесены в план). Документы на земельный участок (право
собственности оформлено, участок приватизирован, присвоен кадастровый номер, границы вынесены в натуру, нет
споров с соседями).
· Собственники, налоги и обременения: Один взрослый собственник, несколько собственников, наличие
несовершеннолетних долей (разрешение органов опеки). Срок владения объектом (более 3–5 лет / менее 3 лет — налог
7.5% в Украине). Полное отсутствие обременений (залогов, арестов, запретов). Использование материнского капитала.
• 
◦ 
◦ 
• 
• 
• 
• 
• 
4
· Коммунальные расходы в цифрах: Обязательное точное поле ввода среднего чека за коммунальные услуги
загородного дома в денежном выражении отдельно для периодов: Лето (обслуживание участка, полив) / Зима (отопление
дома). Класс энергоэффективности здания.
· Совместимость с госпрограммами: Подходит под государственную программу льготной ипотеки «єОселя» (Да/Нет —
соответствие года постройки дома, его площади и документов на землю нормам программы, согласие продавца на
безналичный расчет в гривне).
· Особые операционные условия: Торг при осмотре, рассрочка платежа напрямую от продавца (взнос, сроки),
готовность к обмену дома (бартер на квартиры в городе или коммерческую недвижимость с доплатой).
5


============================================================

=== FILE: Structure_Commercial_Rent_Full.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
(ПОЛНЫЙ СКВОЗНОЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БАЗЫ ДАННЫХ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ)
1. Назначение, тип объекта и формат коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость (Бизнес-центры и административные здания):
Класс бизнес-центра: Класс А (премиальные здания, автоматизация, подземный паркинг, топовые локации), Класс B
(качественные офисы, хорошая инженерия, средний ценовой сегмент), Класс C (советские административные здания,
научно-исследовательские институты, минимальные удобства).
Тип офисного размещения: Офис в специализированном бизнес-центре, встроенное офисное помещение в
нежилом фонде жилого дома (первые этажи), отдельно стоящее административное здание, коворкинг / гибкое
офисное пространство.
Торговая недвижимость (Ритейл и стрит-ритейл):
Формат торговой площади: Помещение формата стрит-ритейл (уличный магазин с отдельным фасадным входом),
торговая площадь внутри крупного торгово-развлекательного центра, отдельно стоящее здание магазина,
специализированный павильон.
Целевое назначение: Продуктовый супермаркет, непродовольственный магазин, шоурум, брендовый бутик, аптека,
салон связи, отделение банка.
Общественное питание (Специфический сегмент):
Формат заведения: Полноценный ресторан, кафе, бар / паб, кофейня / пекарня, фуд-корт в торгово-развлекательном
центре, столовая, формат «темная кухня» (дарк-китчен — производство еды только на доставку, без гостевого зала).
Автомобильный сервис и придорожная коммерция:
Тип объекта: Станция технического обслуживания автомобилей (СТО), автомойка (ручная, портальная, автомойка
самообслуживания), шиномонтажный комплекс, пост автодетейлинга и полировки, автосалон.
Складская и производственная недвижимость:
Класс складского комплекса: Класс А (современные логистические комплексы, рабочая высота потолков от 12
метров, антипылевой пол, регулируемый климат), Класс B, Класс C (старые производственные цеха, ангары).
Технологический тип склада: Сухой отапливаемый склад, холодный склад (без отопления), мультитемпературный
склад-холодильник, фармацевтический склад, производственный цех.
2. Локация, трафик, визуальная доступность и входные группы
· Линия застройки и визуальная доступность: Первая линия домов (максимальная видимость с проезжей части и
тротуара), вторая линия (внутри квартала, сниженная видимость). Наличие прямого обзора фасада без загораживающих
деревьев, конструкций или других строений.
· Остекление фасада и рекламный потенциал: Большие витринные панорамные окна по фасаду (критично для
магазинов, шоурумов и ресторанов), стандартные окна, отсутствие окон (для складов/производств). Выделенное
узаконенное место на фасаде здания для размещения личной наружной вывески и световой рекламы.
· Оценка пешеходного и автомобильного трафика: Сверхвысокий / интенсивный пешеходный поток (около станций
метро, центральных пешеходных улиц), средний трафик, низкий трафик. Оценка интенсивности автомобильного трафика
перед объектом; наличие регулируемого пешеходного перехода или светофора в непосредственной близости.
· Конфигурация входных групп помещения:
Главный вход: Отдельный независимый фасадный вход с улицы (строго обязательно для магазинов, СТО,
ресторанов), общий вход через центральный ресепшен бизнес-центра (для классических офисов), вход со двора.
Полноценный безбарьерный доступ (вход на уровне земли, пандусы).
Технологический / служебный вход: Наличие отдельного заднего или служебного входа для загрузки товара, сырья
и продуктов (критично для ресторанов и крупных магазинов, чтобы не пересекаться с клиентами).
· Логистика погрузки и разгрузки (Для складов и ритейла): Наличие специализированной зоны погрузки/разгрузки;
наличие дебаркадера или регулируемой по высоте рампы для обслуживания большегрузных фур; прямой подъездной
путь для малотоннажного коммерческого транспорта; зона разворота крупногабаритных автомобилей.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
3. Финансовые, юридические и операционные условия аренды
· Формат фиксации и ставка арендной платы: Ставка аренды за один квадратный метр в месяц / в год; фиксированная
общая стоимость за всё помещение в месяц. Валюта сделки (национальная валюта, доллары США, евро), условия и
сроки фиксации валютного курса в официальном договоре.
· Налоговый юридический статус арендной ставки: Стоимость аренды указана с учетом налога на добавленную
стоимость (включая НДС); арендная ставка указана без учета налога на добавленную стоимость (применение
упрощенной системы налогообложения, единого налога).
· Структура операционных и эксплуатационных расходов:
Операционные расходы (OPEX / Service Charge / Эксплуатация): Расходы на круглосуточную охрану здания,
уборку мест общего пользования, обслуживание лифтов, вывоз мусора, чистку снега и благоустройство территории.
Формат оплаты эксплуатации: Эксплуатационные расходы изначально включены в базовую ставку аренды;
оплачиваются арендатором отдельно фиксированной суммой; оплачиваются арендатором по фактическому годовому
расчету управляющей компании.
· Коммунальные платежи: Оплата строго по факту потребления по индивидуальным приборам учета (счетчикам)
электроэнергии, воды, отопления и газа; коммунальные услуги частично или полностью включены в общую аренду. Поле
ввода среднего чека коммунальных услуг (Лето / Зима).
· Арендные каникулы и залоговый депозит:
Предоставление арендных каникул: Период бесплатного нахождения в помещении (освобождение от базовой
арендной платы) на время проведения ремонтных работ, перепланировки и адаптации объекта под формат бизнеса.
Точный срок арендных каникул в днях или месяцах.
Страховой депозит: Размер залогового обеспечения проживания/деятельности (обычно равен 1, 2 или 3 месяцам
аренды). Условия возврата депозита и возможность его разбивки при заключении сделки. Распределение расходов по
оплате комиссии риелтора (оплачивает арендатор, собственник или деление 50 на 50).
· Сроки договора, индексация и субаренда: Краткосрочный договор аренды (до 11 месяцев с автоматической
пролонгацией), долгосрочный договор аренды (от 1 года до 5–10 лет с обязательной государственной регистрацией прав
аренды). Фиксированный процент ежегодной индексации стоимости аренды (например, строго до 5–10% в год).
Юридическое право на сдачу помещений в субаренду третьим лицам (Да / Нет / По согласованию с собственником).
4. Технические характеристики, планировка и конструктив помещения
· Параметры площадей коммерческого объекта: Общая арендуемая площадь помещения (м²); Полезная
используемая площадь (Usable Area — чистая площадь офиса или зала); Коэффициент потерь здания (Loss Factor):
Процент площади помещений, добавляемый к полезной площади для компенсации доли мест общего пользования
здания (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки, ресепшен — обычно составляет от 5% до 20% в современных
бизнес-центрах).
· Внутренний тип планировки: Открытое пространство (Open Space — единый зал, разделяемый мобильными
перегородками), Кабинетная система планировки (раздельные глухие изолированные кабинеты), Смешанная
планировка, Свободная планировка (абсолютно пустое помещение, ограниченное только несущими колоннами).
· Конструктивные параметры (Высота потолков и нагрузки):
Высота потолков в чистовой отделке: Расстояние от пола до подвесного потолка или перекрытия (в сантиметрах).
Рабочая высота для складов (до нижнего края ферм).
Допустимая статическая нагрузка на пол: Критически важный параметр для станций технического обслуживания,
складов и тяжелого производства. Измеряется в тоннах на один квадратный метр (например, 1.5 тонны/м², 5 тонн/м²).
Наличие специализированного антипылевого покрытия пола (Anti-dust) — строго обязательно для чистых складов и
автодетейлинга.
Шаг колонн: Расстояние между несущими колоннами (например, 6 на 6 метров, 12 на 12 метров), влияющее на
расстановку офисных столов, стеллажных систем на складе или автомобильных подъемников на СТО.
· Текущий статус внутренней отделки помещения: Состояние от застройщика без отделки (Shell and Core — голый
бетон, заведены центральные коммуникации, требуются полные инвестиции в ремонт), под чистовую отделку (выполнена
стяжка, стены выровнены под покраску), готовая чистовая офисная или торговая отделка (не требует вложений, готова к
въезду), помещение требует полного капитального ремонта или полной реконструкции под новый формат.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
5. Электроснабжение, инженерные сети и климатические системы
· Электрические мощности и фазность сети (Критический узел бизнеса):
Выделенная электрическая мощность на помещение: Точное поле ввода значения в киловаттах (кВт). Критически
важный параметр: для стандартного офиса достаточно 10–20 кВт, в то время как для ресторанов и предприятий
общественного питания (из-за работы мощных печей, пароконвектоматов, холодильников) требуется от 50 до 150 кВт.
Возможность технического увеличения лимита кВт (Да / Нет).
Количество фаз электросети: Строго силовая промышленная трехфазная сеть 380 Вольт — необходима для
подключения профессионального ресторанного оборудования, автомобильных подъемников на СТО, мощных
компрессоров, автомоек и станков.
· Технологическая вентиляция и кондиционирование воздуха:
Общеобменная вентиляция: Центральная приточно-вытяжная система вентиляции здания с кратностью
воздухообмена, соответствующей санитарным нормам по количеству рабочих мест. Наличие рекуперации тепла.
Отдельный технологический вытяжной канал («Свеча»): Обязательное жесткое поле контроля для ресторанов,
кафе и любого общественного питания. Выделенная вентиляционная шахта, идущая по фасаду или внутри здания
напрямую на крышу дома выше уровня конька. Исключает попадание запахов кухни в окна жильцов или соседних
офисов.
Кондиционирование: Центральная система кондиционирования воздуха (чиллер-фанкойл), мультизональные VRF/
VRV системы, индивидуальные сплит-системы в каждом помещении.
· Водоснабжение, канализация и очистные сооружения:
Мокрые точки: Количество точек подключения холодного и горячего водоснабжения и канализации внутри
арендуемой площади помещения.
Специализированные очистные сооружения и улавливатели:
Жироуловители: Наличие локальных или общедомовых жироуловителей на канализационных стоках
(промышленное требование для ресторанов и столовых).
Грязеотстойники и маслоуловители: Специализированные фильтрационные емкости на сливе канализации для
отделения нефтепродуктов, масел, песка и грязи (жесткое законодательное требование для автомоек и станций
технического обслуживания автомобилей СТО).
6. Безопасность, вертикальная логистика и санитарно-бытовые зоны
· Режим операционного доступа в помещение: Свободный круглосуточный доступ 24/7 по личным пропускам/ключам
(критично для круглосуточных автомоек, СТО, складов и IT-компаний); ограниченный доступ по внутреннему графику
работы бизнес-центра или торгового центра.
· Комплексная пожарная безопасность коммерческого объекта: Наличие автоматической спринклерной системы
пожаротушения, порошковое или газовое пожаротушение (для серверных комнат и архивов), стационарная пожарная
сигнализация с выводом на пульт МЧС, система принудительного дымоудаления, внутренние пожарные гидранты,
датчики задымления, четко обозначенные эвакуационные выходы.
· Физическая охрана и системы мониторинга: Централизованный пост круглосуточной физической охраны на входе в
здание, турникеты и смарт-доступ по электронным картам-пропускам, охранная сигнализация помещения.
Круглосуточное видеонаблюдение 24/7 внутренних мест общего пользования, коридоров, лифтовых холлов, лестничных
клеток и всего наружного периметра здания.
· Конфигурация санитарных узлов (Санузлов): Наличие собственных изолированных санузлов внутри арендуемой
площади помещения; санузлы общего пользования, расположенные на этаже здания (количество кабин, качество
отделки). Подвесные унитазы, инсталляции, автоматическая бесконтактная сантехника.
· Вертикальная логистика и лифты: Общее количество лифтов в секции, наличие выделенных больших грузовых
лифтов со специальными габаритами дверей для транспортировки паллет, оборудования или офисной мебели; бренд,
бесшумность и скорость работы лифтовых систем. Наличие грузовых подъемников и рамп.
7. Парковочный коэффициент и прилегающая уличная территория
· Парковочный коэффициент здания (Критичный параметр бизнес-центров):Количество выделяемых
парковочных мест на каждые 100 квадратных метров арендуемой площади помещения (например, коэффициент 1
машиноместо на 100 м² / 1 машиноместо на 50 м²).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
◦ 
◦ 
3
· Разделение парковочных зон по типам:
Собственный охраняемый подземный паркинг здания (входит в стоимость аренды или оплачивается за каждое место
отдельно).
Наземная охраняемая парковка за автоматическим шлагбаумом или воротами.
Выделенный гостевой паркинг для клиентов (свободный въезд на фиксированное время — например, первые 2 часа
бесплатно для посетителей магазинов/ресторанов).
Специализированная парковка и зона отстоя для крупногабаритного грузового транспорта (актуально для складских и
производственных баз).
Стихийная муниципальная парковка вдоль проезжей части дороги перед объектом.
· Зарядная инфраструктура для транспорта и состояние дорог: Наличие действующих зарядных станций для
электромобилей на парковке. Оценка состояния асфальтового покрытия подъездов к парковочным зонам, отсутствие
ограничений для проезда коммерческого транспорта по высоте (арки, мосты) или по разрешенной массе.
8. Автономность при чрезвычайных ситуациях и бэк-ап системы
· Личная или общедомовая система резервного электроснабжения: Наличие мощного дизельного или бензинового
генератора с установленной системой автоматического ввода резерва (АВР). При аварии в городской сети генератор
заводится самостоятельно за 5–10 секунд, обеспечивая непрерывную работу серверов в офисах, холодильных установок
на продовольственных складах/ресторанах, освещения и систем безопасности.
· Резервное водоснабжение заведения: Наличие больших накопительных баков для технической и питьевой воды со
стационарной насосной станцией внутри здания (гарантирует бесперебойную работу кухни ресторана или СТО в течение
суток при авариях на центральном водопроводе).
· Энергонезависимый интернет и каналы связи: Заведение гигабитного оптоволоконного интернета по
энергонезависимой технологии GPON (интернет продолжает работать во время блэкаута). Наличие резервных
дублирующих провайдеров интернета, спутниковый интернет Starlink на кровле, бесшовная Mesh Wi-Fi сеть по всей
площади коммерческого помещения.
• 
• 
• 
• 
• 
4


============================================================

=== FILE: Structure_Private_Houses_Rent_Only_Final.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ТОЛЬКО ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА ЧАСТНЫХ
ДОМОВ
(ПОЛНЫЙ СКВОЗНОЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БАЗЫ ДАННЫХ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ СО ВСЕМИ
ИСПРАВЛЕНИЯМИ)
1. Условия заселения, ограничения, лояльность и правила проживания
Фильтрация и правила проживания с детьми:
Строго без детей — категорический отказ собственника в заселении арендаторов с несовершеннолетними детьми.
Можно с детьми (с обязательной фиксацией возрастных категорий):
Грудные дети и младенцы (возраст до 1 года).
Тоддлеры / маленькие дети (возраст от 1 до 3 лет) — критическая зона риска для собственника (разрисованные
стены, повреждение напольных покрытий, порча дорогой мебели).
Дети дошкольного возраста (от 3 до 6 лет).
Школьники и подростки (от 7 лет и старше).
Фильтрация и правила проживания с домашними животными (Pets Friendly):
Строго без домашних животных — полный абсолютный запрет на нахождение любых питомцев на территории
дома и участка.
Можно с животными (с жестким разделением по типам и размерам):
Кошки / коты (риск повреждения мягкой мебели, затяжки на шторах, специфический запах).
Мелкие породы собак (весом строго до 10 килограммов).
Крупные или средние породы собак (весом более 10 килограммов — риск повреждения дверей, газона на участке,
ландшафтного дизайна).
Грызуны / птицы / закрытые аквариумы.
Исключительно гипоаллергенные породы животных (без линьки).
Программа лояльности через страхование и компенсацию рисков:
Опция страхования имущества и отделки: Инструмент согласования жильцов с крупными собаками или
маленькими детьми в дорогой современный ремонт под гарантии страхового полиса. 
Страховой полис оформляется и оплачивается арендатором отдельно при подписании договора.
Стоимость рисков закладывается в виде фиксированной ежемесячной надбавки к арендной плате (плата за
лояльность собственника, которая покрывает профессиональный клининг и локальное обновление отделки после
выезда).
Ограничения по составу жильцов, статусу и гражданству:
Ограничение по максимальному количеству проживающих: Строго для одного человека, для одной семейной
пары, допускается совместная аренда несколькими независимыми людьми (руммейты / совместный наем дома
коллегами).
Студенты: Допускается заселение студентов / студентам дом не сдается.
Иностранные граждане: Возможность аренды для иностранцев / иностранным гражданам объект не сдается (учет
легального статуса пребывания в стране, регистрации и языкового барьера).
2. Юридические, финансовые и операционные условия долгосрочной аренды
· Стоимость аренды: Фиксированная сумма в месяц в валюте сделки. Возможность юридической фиксации валютного
курса в договоре на весь срок его действия.
· Распределение расходов по комиссии риелтора (Кто платит брокеру):
Комиссию агентства полностью выплачивает арендатор (стандартные 50% или 100% от размера месячной платы при
заселении).
Без комиссии для арендатора (услуги брокера полностью компенсирует собственник частного дома).
Деление комиссии в равной пропорции 50 на 50 между арендатором и собственником.
• 
• 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
• 
• 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
◦ 
• 
◦ 
◦ 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
· Схема обеспечения обязательств и залоговый депозит:
Классическая схема оплаты: первый месяц проживания + страховой залог (депозит) в размере одной месячной
стоимости.
Опция разбивки залогового депозита: Возможность разделить общую сумму залога на две или три равные части
для уменьшения первоначальной финансовой нагрузки на арендатора при въезде.
Увеличенный страховой депозит (двойной или тройной залог в случае заселения с крупными животными без
применения полиса страхования).
· Сроки аренды и стабильность цены: Минимальный срок долгосрочной аренды (от 6 месяцев или строго от 1 года).
Наличие пункта о запрете повышения стоимости аренды собственником в течение всего срока действия договора
(защита от сезонных колебаний цен).
· Формат договора аренды и официальная отчетность: Возможность заключения официального договора с
индивидуальным предпринимателем, самозанятым лицом или юридической компанией. Критически важно для
сотрудников корпораций, которым работодатель полностью или частично компенсирует расходы на загородное жилье.
· Коммунальные расходы и эксплуатация в цифрах:
Обязательное точное поле ввода среднего чека за коммунальные услуги загородного дома в денежном
выражении отдельно для периодов: Лето (акцент на полив, покос, кондиционирование) / Зима (акцент на газовое или
электрическое отопление огромной площади).
Формат оплаты коммунальных услуг: Арендатор оплачивает полностью все квитанции; Арендатор платит строго
по факту потребления по счетчикам (свет, вода, газ, интернет), а фиксированное содержание территории и
поселковые взносы оплачивает сам собственник; Все коммунальные услуги изначально включены в фиксированную
стоимость аренды.
Зимний коэффициент расходов: Автоматическое предупреждение в базе данных для домов со старыми системами
отопления или электрическими котлами без внешнего утепления о потенциальном взлете зимнего чека за тепло в 2–3
раза.
3. Классификация фонда, стадии готовности поселка и этажность дома
· Формат, тип жилой застройки и уровни: Клубный закрытый поселок (малоэтажный, высокая приватность), Большой
многофункциональный жилой комплекс коттеджного типа, Отдельно стоящий дом. Количество этажей (одноэтажный дом,
двухэтажный, трехэтажный, дом с мансардой, наличие полноценного цокольного этажа / подвала под технические узлы).
· Особенности аренды в зависимости от стадии строительства и года постройки:
Частично сданный жилой комплекс / Коттеджный поселок (Достраивающиеся секции и очереди) — сам
арендуемый дом полностью готов и сдан, базовая инфраструктура на въезде функционирует, но на соседних участках
или в следующих секциях поселка идет активное строительство. Жирный технический минус для арендатора:
постоянный строительный шум за окном в дневные часы, летящая пыль, присутствие тяжелой строительной техники
во внутрипоселковых проездах.
Абсолютно новый готовый дом (Срок сдачи до 1 года) — дом сдан, отделка новая, но арендатор рискует
столкнуться с мелкими скрытыми дефектами инженерных систем, которые проявляются только при первой зимней/
летней эксплуатации.
Свежий обжитой современный фонд (2010–2020 годы) — идеальный сбалансированный вариант для
долгосрочной аренды. Все строительные и ремонтные работы у соседей полностью завершены, на территории
поселка абсолютная тишина, управляющая компания работает стабильно, дороги и инфраструктура готовы.
Массивные особняки и виллы (2000–2010 годы) — качественные дома премиум-сегмента прошлых лет. Толстые
кирпичные стены, отличная звукоизоляция, но требуют внимания к износу заложенных инженерных сетей.
Ранний коммерческий фонд (1990-е годы) и Советский дачный фонд (1950–1980-е годы): Дома переходного
периода с неэффективными планировками (огромные потери площадей на пустых коридорах) или старые дачные
дома, часто не приспособленные для комфортного круглогодичного зимнего проживания.
Исторические усадьбы и поместья (До 1917 года): Уникальные объекты в исторических локациях.
· Архитектурная стилистика и крыша: Классический стиль, Хай-тек (плоская кровля, панорамные стекла),
Современный минимализм, Натуральный деревянный сруб (брус/бревно), Альпийское шале, Скандинавский стиль /
Барнхаус, Стиль Прованс. Конфигурация крыши (скатная, плоская эксплуатируемая терраса). Материал покрытия крыши:
металлочерепица, гибкая битумная черепица (тихая во время дождя), натуральная керамическая черепица, композитная
кровля, профнастил.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
4. Локация, окружение, релакс-зоны и уровень уединённости
· Географическое расположение и удалённость (Точные поля ввода): В черте города (центр / сформированный
частный сектор), На окраине города, За городом (пригородный населенный пункт). Точное расстояние в километрах от
черты города; Время в пути до центра города в минутах на автомобиле.
· Тип поселения и соседство: Коттеджный поселок закрытого типа премиум-класса (контрольно-пропускной пункт,
общая охрана, единый стиль), Отдельно стоящий дом в населенном пункте, Дом в традиционном частном секторе
(соседство со стандартными муниципальными или государственными жилыми домами).
· Уровень приватности загородного объекта:
Дом в полностью уединённом месте — объект находится вдали от всех, формат хутора, обособленного поместья,
полное отсутствие близких соседей «окна в окна», максимальный уровень тишины, уединения и приватности.
Дом со стандартным соседством — классическое расположение загородного участка «забор в забор» с другими
соседними частными домами.
· Природное релакс-окружение и водоемы: Личный индивидуальный выход к береговой линии (собственный берег
реки или озера, свой причал); Первая линия от воды (прямой панорамный вид, перед домом нет построек); Близость к
общественному пляжу; Граница с лесом или заповедником (чистый воздух, прямой выход в лесную зону со двора).
Наличие оборудованных мест отдыха и релаксации в шаговой доступности.
5. Качество подъездных путей и доступность общественного транспорта
· Качество дорожного покрытия к дому: Асфальтированный подъезд прямо до ворот дома (гарантия комфортного
доезда на легковом автомобиле с низким клиренсом в любое время года), Грунтовая дорога (риск размытия и грязи в
демисезонный период), Гравийная отсыпка, Дорога из бетонных плит, Каменная брусчатка.
· Физический уровень дороги и рельеф: Поднятый уровень дороги по отношению к участку, Оценка ливневых систем
дороги, Полное отсутствие рисков подтопления подъездных путей в паводки или периоды затяжных ливней.
· Доступность общественного транспорта (Фильтр независимости от авто): Наличие действующей остановки
общественного транспорта (автобус, маршрутное такси, электричка) в пешей доступности от ворот дома (указать точное
расстояние в метрах или минутах пешком); регулярность и стабильность графика движения транспорта.
6. Земельный участок, прилегающая территория и распределение обязанностей
· Площадь и форма (Жесткие поля ввода):Количество соток земли (точная площадь по документам); Форма участка
(прямоугольный, квадратный, неправильной формы); Рельеф (ровный, с уклоном, террасированный). Целевое
назначение земли (ИЖС, садоводство, сельхозназначение), наличие уникального кадастрового номера.
· Ограждение, заборы и автоматизация въезда: Капитальный забор на бетонном фундаменте (кирпич, камень),
Евроштакетник, Профнастил, Деревянный забор, Сетка. Высота ограждения в метрах (высокий глухой забор для
приватности). Автоматические откатные или распашные ворота на пульте дистанционного управления, механические
ворота.
· Благоустройство территории и системы полива: Ландшафтный дизайн, уложенный газон, мощение дорожек плиткой
или камнем, система автоматического полива, диодное освещение участка с датчиками света.
· Зона ответственности по обслуживанию участка (Критично для договора аренды):
Все обязанности по уходу за участком (покос газона, уборка снега зимой, обслуживание системы автополива, уход за
ландшафтными растениями) полностью лежат на арендаторе.
Обслуживание участка полностью включено в стоимость аренды (собственник за свой счет нанимает садовника и
технический персонал, которые регулярно приезжают на территорию).
7. Бассейновый комплекс, дополнительные постройки и парковочные зоны
· Бассейновый комплекс и аквазона на участке (Полный перечень параметров):
Тип и расположение бассейна: Крытый бассейн (внутри дома или в отдельном крытом павильоне —
круглогодичный), Открытый уличный летний бассейн, Открытый всесезонный бассейн с постоянным подогревом
воды, Инфинити-бассейн (с переливным визуальным краем).
Физические параметры чаши бассейна (Поля точного ввода): Площадь зеркала воды (в квадратных метрах);
Точная глубина чаши бассейна (минимальная и максимальная глубина в метрах).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
3
Материал конструкции чаши: Капитальная монолитная бетонная чаша с облицовкой мозаикой или плиткой,
Композитная готовая чаша, Полипропиленовая чаша, Каркасный бассейн, Пленочное внутреннее покрытие (ПВХ-
лайнер).
Инженерное оснащение аквазоны: Автоматическая система фильтрации, Метод дезинфекции воды (классическое
хлорирование, солевой электролиз / система морской воды, озонирование, ультрафиолетовая очистка), Наличие
системы искусственного противотока (встречное течение для плавания), Встроенный гидромассаж, водопады,
светодиодная цветная подсветка чаши.
Окружение бассейна и пляжная зона: Выделенная благоустроенная зона для загорания вокруг бассейна (материал
покрытия: натуральный деревянный планкен, композитный декинг, противоскользящая керамическая плитка).
Наличие стационарной пляжной мебели (шезлонги, навесы, зонты). Наличие интегрированной открытой террасы или
прямой выход из бассейна к зоне барбекю.
Правила технического обслуживания бассейна: Фиксация в договоре — кто оплачивает химию для бассейна,
регулярную чистку фильтров и консервацию/расконсервацию чаши (арендатор самостоятельно или
специализированная служба за счет собственника).
· Автомобильная инфраструктура на участке:
Капитальный закрытый гараж: Отдельно стоящий или встроенный в дом. Точное поле ввода количества
машиномест внутри гаража (на 1, 2, 3 автомобиля). Автоматические ворота-роллеты.
Навес для автомобилей (Крытая парковка): Навес из поликарбоната или металлочерепицы для защиты гостевых
машин.
Открытая парковочная площадка: Выложенная плиткой или заасфальтированная площадка внутри двора.
· Вспомогательные капитальные строения на территории:
Гостевой дом: Отдельно стоящий отапливаемый дом со своими спальными местами, кухонной зоной и отдельным
санузлом для круглогодичного проживания гостей или персонала.
Банный комплекс / Сауна: Капитальное здание (русская баня на дровах, финская сауна, хаммам) с комнатой отдыха
и купелью/бассейном.
Зона барбекю: Крытая беседка или летняя кухня со стационарной печью, мангалом, тандыром, подведенным
водопроводом и сливом канализации.
Хозяйственные постройки: Сарай для садового инвентаря, оборудованный крытый вольер для крупных собак,
глубокий холодный погреб.
8. Конструктив здания, теплоизоляция, дренаж и климатические системы
· Материалы несущих стен дома: Чистый кирпич, Монолитный железобетонный каркас, Газоблок / Пеноблок,
Натуральный деревянный сруб, Шлакоблок / Шлакобетон (требует обязательного внешнего утепления),
Керамзитобетонные блоки, Натуральный ракушечник / Инкерманский камень. Наружное утепление стен (минеральная
вата, пенополистирол). Внешняя отделка: Вентилируемый фасад, Клинкерный/облицовочный кирпич, Декоративная
штукатурка, Натуральный планкен, Сайдинг / Термопанели. Эстетика: диодная подсветка, панорамное остекление,
французские балконы, корзины под кондиционеры.
· Придомовой дренаж и ливневая система: Наличие полноценной системы кольцевого или пристенного дренажа
фундамента дома, смотровые дренажные колодцы по углам здания. Капитальная ливневая система отвода дождевых
вод с крыши через дождеприемники в подземную ливневую канализацию или дренажные поля (защита участка от
заболачивания и подтопления подвала).
· Системы отопления загородного дома (Критично для бюджета арендатора): Индивидуальный газовый котел
(магистральный газ — максимальная экономия на отоплении), индивидуальное электрическое отопление (электрокотел,
удаленное управление), твердотопливный котел длительного горения (дрова, пеллеты) с автоматическим бункером
подачи, высокотехнологичный тепловой насос (геотермальный или воздушный), классические печи / камины с водяным
контуром. Терморегуляторы на радиаторах. Сигнал слабого отопления: необходимость догрева помещений
обогревателями UFO или конвекторами.
· Водоснабжение и автономная канализация: Собственная глубокая артезианская скважина (точный ввод глубины в
метрах), колодец, центральный водопровод. Система комплексной многоступенчатой фильтрации, умягчения и
обезжелезивания воды. Автономный многокамерный переливной септик, современная станция глубокой биологической
очистки, центральная городская канализация. Обязанности по септику: фиксация в договоре, кто контролирует уровень
и оплачивает вызов ассенизационной машины.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
4
· Климат и кондиционирование: Инверторная мульти-сплит система кондиционирования; центральная приточно-
вытяжная вентиляция дома с рекуперацией тепла (чистый свежий воздух для аллергиков), естественная вытяжка.
Водяной или электрический теплый пол (ванная, кухня, коридор, балкон).
9. Электроснабжение, проводка, силовые линии и высокоскоростной интернет
· Электрические мощности и безопасность сети:
Выделенная электрическая мощность на дом: Поле ввода точного значения в киловаттах (например, 15 кВт, 25
кВт, 40 кВт и более). Критически важный параметр для загородного жилья.
Количество фаз электросети и вольтаж:380 Вольт (Три фазы) — силовой промышленный стандарт, необходимый
для работы мощных электрических котлов, насосов скважин и зарядных станций для электромобилей / 220 Вольт
(Одна фаза) — стандартная бытовая сеть.
Состояние проводки и защита от скачков: Полностью новая медная проводка, прокладка кабелей внутри
негорючей гофры, распределительный щит с УЗО. Наличие стационарных магистральных стабилизаторов
напряжения на каждую отдельную фазу (защита дорогой бытовой техники от просадок сети в поселках), реле
напряжения, наличие капитального контура заземления здания и системы активной/пассивной молниезащиты
(громоотвода).
· Высокоскоростной интернет, связь и бесшовное покрытие:
Основной канал подключения интернета:Гигабитный оптоволоконный интернет по технологии GPON —
энергонезависимый кабельный интернет. Главный загородный тренд: продолжает полностью работать во время
блэкаутов и отключений света, если роутер в доме запитан от простого повербанка или маломощного источника
бесперебойного питания.
Резервные автономные каналы связи: Спутниковый интернет премиум-класса (Starlink) со стационарным
креплением на кровле; Резервный 4G / 5G роутер с установленной выносной внешней MIMO-антенной на крыше дома
для максимального усиления сигнала сотовой сети.
Внутренняя сетевая разводка по дому и участку: Скрытая разводка витой пары (Cat6 / Cat7) из серверной комнаты
напрямую к точкам подключения телевизоров и рабочих мест. Наличие бесшовной Wi-Fi системы (Mesh-система из
нескольких точек доступа) для стабильного покрытия всей площади дома и прилегающей территории земельного
участка без слепых зон.
10. Планировка, внутреннее пространство и комплектация интерьера
· Параметры площадей (Поля ввода): Общая площадь дома (м²) по техпаспорту; Жилая площадь; Площадь кухни-
гостиной; Потери площади на коридорах (эффективность планировки); Минимальный размер жилой спальни (м²); 
Минимальный размер кухонной зоны (м²).
· Конструктивные фишки и зонирование: Высота потолков в см. Архитектурное решение «Второй свет» (отсутствие
перекрытий в гостиной, высота 5–6 метров, двухъярусные панорамные окна). Количество изолированных спален,
рабочий кабинет, выделенная серверная/бойлерная комната. Количество санузлов (совмещенные, раздельные, мастер-
санузлы со входом из спальни). Окна в санузлах. Гардеробные, кладовые.
· Ремонт, отделка, окна и комплектация: Готовый выполненный ремонт (косметический, евроремонт, современный
минимализм, лофт, хай-тек, авторский проект). Материал оконных рам: металлопластиковые профили, современные
деревянные евроокна со стеклопакетами, теплый алюминиевый профиль. Цветовая гамма: в светлых тонах, в темных
тонах, спокойный монохромный интерьер, яркие акценты. Напольные покрытия: паркет, ламинат, плитка с подогревом,
кварцвинил. Комплектация при продаже: всё остается / встроенная мебель и техника / пустой дом. Полный фарш
бытовой техники (холодильники, посудомоечные, стиральные и отдельные сушильные машины, Смарт-ТВ плазмы).
Полноценный комплект кухонной посуды (кастрюли, сковородки, тарелки, бокалы, столовые приборы), мелкая техника
(кофемашина, тостер, блендер), девайсы для уборки (робот-пылесос, беспроводной вертикальный пылесос,
отпариватель, фен типа Dyson). Спальные места: двуспальные кровати с ортопедическими матрасами, King Size,
раскладные диваны.
11. Системы безопасности, охраны и бэк-ап автономия
· Безопасность и охрана: Подключение дома к пульту централизованной охраны, звуковая сирена на фасаде, датчики
движения, разбития стекол, открытия окон и дверей по всему дому. Круглосуточное видеонаблюдение 24/7 (камеры
перекрывают весь периметр земельного участка, въездные ворота, входы в дом и гараж с удаленным просмотром через
смартфон). Тревожная кнопка.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
5
· Автономный бэк-ап при авариях (Полная независимость):
Личный резервный генератор: Дизельный или бензиновый генератор высокой мощности в шумоизоляционном
кожухе. Обязательное наличие системы автоматического ввода резерва (АВР — генератор сам заводится и подает
свет в дом через 5–10 секунд после пропажи тока).
Солнечная электростанция (Эко-автономия): Солнечные панели на крыше дома, инвертор и блок литий-железо-
фосфатных аккумуляторных батарей высокой емкости (автономия дома без шума генератора).
Резервные запасы воды: Накопительные баки для чистой воды (объемом на 500–1000 литров) в бойлерной со
стационарной насосной станцией (напор воды в кранах сохраняется при авариях на скважине).
• 
• 
• 
6


============================================================

=== FILE: Structure_Commercial_Sale_Full.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(ПОЛНЫЙ СКВОЗНОЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БАЗЫ ДАННЫХ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ)
1. Назначение, тип объекта и формат коммерческой недвижимости
Офисный сегмент (Бизнес-центры и административные здания):
Классификация бизнес-центра: Бизнес-центр Класса А (премиальные новые здания, полная автоматизация
инженерии, подземные паркинги, центральные локации), Бизнес-центр Класса B (качественные офисные здания,
хорошая инженерия, развитая доступность), Кабинетные здания Класса C (бывшие советские административные
постройки, научно-исследовательские институты).
Формат размещения: Офисный блок в специализированном бизнес-центре, встроенное офисное помещение на
первом или цокольном этаже жилого дома (нежилой фонд), отдельно стоящее административное здание,
коммерческий особняк в историческом центре города.
Торговый сегмент (Магазины и ритейл):
Формат торговой площади: Помещение формата стрит-ритейл (уличный магазин с отдельным фасадным входом и
витринами), торговая площадь внутри крупного торгово-развлекательного центра, отдельно стоящее капитальное
здание магазина / супермаркета.
Профиль использования: Продуктовый супермаркет, торговый шоурум, брендовый бутик, аптека, медицинская
лаборатория, отделение банка.
Общественное питание (Ресторанный бизнес):
Формат площади: Помещение под полноценный ресторан, кафе, бар / паб, кофейню, сетевую пекарню, точку
питания на фуд-корте торгово-развлекательного центра, специализированное помещение под «темную кухню» (дарк-
китчен — производство готовой еды исключительно на доставку без гостевого зала).
Автомобильный сервис и придорожная коммерция:
Тип коммерческого объекта: Станция технического обслуживания автомобилей, комплекс автомобильной мойки
(ручная, портальная, бесконтактная мойка самообслуживания), шиномонтажный центр, специализированный пост
автомобильного детейлинга и полировки, автосалон.
Складской и производственный сегмент:
Классификация складского комплекса: Логистический комплекс Класса А (современные здания, рабочая высота
потолков от 12 метров, бетонный пол с антипылевым покрытием, регулируемый температурный режим), Класс B,
Класс C (старые производственные цеха, неотапливаемые ангары, бывшие базы).
Технологическое устройство: Сухой отапливаемый склад, холодный склад, мультитемпературный склад-
холодильник, сертифицированный фармацевтический склад, производственный цех.
2. Стадии готовности, износ и формат продажи объекта
· Текущий статус и техническое состояние отделки: Состояние от застройщика без отделки (Shell and Core — голый
бетон, контур закрыт, центральные коммуникации заведены до щитка, требуются полные инвестиции в ремонт), под
чистовую отделку (выполнена финишная стяжка, стены выровнены и подготовлены), готовая чистовая коммерческая
отделка (не требует вложений, объект готов к эксплуатации), помещение требует капитального ремонта или полной
реконструкции.
· Этапы строительства и инвестиционная стадия (Для строящихся объектов):
Коммерческий объект на этапе строительства — продажа осуществляется до момента официальной сдачи здания
в эксплуатацию (стадия котлована, возведение монолитного каркаса, фасадные работы). Продажа по договору
инвестирования или переуступке прав.
Частично сданный многофункциональный комплекс или бизнес-центр — первые очереди или секции здания
уже сданы, функционируют и приносят доход, а соседние блоки или корпуса активно достраиваются застройщиком
(фактор строительного шума при готовой базовой инфраструктуре).
Готовый сданный объект (До 1 года или старше) — здание полностью введено в эксплуатацию, все инженерные
гарантии активны.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
· Формат реализации коммерческого объекта (Важнейший фильтр инвестора):
Готовый арендный бизнес (Объект с действующими арендаторами) — помещение продается как действующий
инвестиционный инструмент, генерирующий стабильный доход.
Пустое помещение свободного назначения — объект продается полностью свободным от обязательств и жильцов,
под запуск собственного бизнеса покупателя или под самостоятельный поиск новых арендаторов.
3. Инвестиционная аналитика и финансовые параметры (Для Готового арендного бизнеса)
· Базовые финансовые показатели (Жесткие поля ввода):
Общая цена продажи объекта в валюте сделки (национальная валюта, доллары США, евро). Условия фиксации
валютного курса в договоре купли-продажи.
Ежемесячный арендный поток (МАП): Фактическая сумма чистой арендной платы, получаемая от арендаторов в
месяц.
Ежегодный арендный поток (ГАП): Общая сумма арендного дохода за один год эксплуатации.
Срок окупаемости инвестиций: Расчетный показатель, выраженный в годах (например, окупаемость 8.5 лет, 10 лет).
Чистая операционная доходность (Ставка капитализации / Yield): Выражается в процентах годовых (например,
доходность 11.5% годовых).
· Профиль текущего арендатора и стабильность контракта: Наличие крупного сетевого или якорного арендатора
(международные компании, продуктовые супермаркеты, сетевые аптеки, банки); тип договора аренды — краткосрочный
или долгосрочный договор аренды с обязательной государственной регистрацией; оставшийся срок действия договора
аренды без права расторжения (в годах); заложенный процент ежегодной безусловной индексации арендной ставки по
договору (например, индексация 5–8% в год).
· Налоговый и операционный статус цены продажи: Указана ли цена продажи с учетом налога на добавленную
стоимость (включая НДС) или налог на добавленную стоимость отсутствует (продажа от физического лица, юридического
лица на упрощенной системе налогообложения). Юридический формат проведения сделки: прямая продажа
недвижимого имущества как физического объекта или продажа юридического лица (корпоративных прав компании /
покупка закрытого паевого инвестиционного фонда). Распределение расходов по оплате услуг риелтора (комиссия
агентства).
4. Локация, трафик, визуальная доступность и параметры земельного участка
· Линия застройки, видимость и панорамное остекление: Первая линия домов (максимальный фасадный обзор с
оживленной дороги и пешеходного тротуара), вторая линия (внутриквартальное расположение). Наличие сплошного
витринного панорамного остекления фасада (главный маркер высокой стоимости для магазинов и ресторанов). Наличие
официального согласованного места на фасаде здания под размещение крупной рекламной вывески покупателя.
· Пешеходные и автомобильные потоки (Трафик): Сверхвысокий / интенсивный пешеходный трафик перед входом
(расположение на выходе из станции метро, на центральной торговой улице), средний или низкий поток. Оценка
автомобильного трафика, удобство подъезда, наличие регулируемого пешеходного перехода напрямую к дверям
объекта.
· Входные группы помещения: Наличие отдельного независимого фасадного входа с улицы (строго обязательно для
розничной торговли, станций технического обслуживания и ресторанов), общий вход через центральный ресепшен
бизнес-центра, вход со двора. Полноценный безбарьерный доступ (вход строго на уровне земли без ступеней, пандусы). 
Технологический вход: Наличие отдельного служебного входа со двора или торца здания для беспрепятственной
загрузки товаров, сырья и продуктов питания.
· Юридический статус и параметры земельного участка под объектом (Критично для отдельно стоящих зданий):
Количество соток / гектар земли под зданием и прилегающей территорией (точный метраж участка по документам).
Правовой статус земли: Земельный участок находится в полной частной собственности продавца (земля
приватизирована, есть кадастровый номер); земельный участок находится в долгосрочной аренде у города /
муниципалитета (указать оставшийся срок действия договора аренды земли в годах). Целевое назначение земли
(земля коммерческого назначения, земли промышленности).
Логистика погрузки: Наличие дебаркадера, регулируемой рампы, зоны разворота и свободного отстоя
крупногабаритных грузовых автомобилей (фур).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
5. Технические характеристики, планировка и конструктив помещения
· Параметры площадей здания (Жесткие поля ввода): Общая площадь коммерческого объекта (м²) по официальному
техническому паспорту; Полезная используемая площадь (Usable Area — чистая площадь торгового зала или кабинетов);
Коэффициент потерь здания (Loss Factor): Процент площадей, добавляемый к полезной площади для компенсации
доли мест общего пользования (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки, центральный ресепшен — обычно
составляет от 5% до 20% площади этажа).
· Внутреннее планировочное устройство: Открытое пространство (Open Space — единый большой зал с сеткой
несущих колонн), Кабинетная система планировки (изолированные раздельные кабинеты), Смешанная планировка,
Свободная планировка. Шаг несущих колонн (например, 6 на 6 метров, 12 на 12 метров).
· Несущие и высотные параметры конструктива:
Высота потолков в чистовой отделке (в сантиметрах от пола до перекрытия или подвесного потолка). Рабочая высота
для складов до нижнего края ферм.
Допустимая статическая нагрузка на пол: Критически важный параметр для станций технического обслуживания,
тяжелых производств и складов. Измеряется в тоннах на один квадратный метр (например, допустимая нагрузка 2
тонны/м², 5 тонн/м²). Наличие специализированного беспылевого покрытия пола (антипыль).
· Конструктивный материал стен и фасада: Материал стен здания (чистый кирпич, монолитный железобетонный
каркас, газоблок, панели, шлакоблок). Внешняя отделка: дорогой вентилируемый фасад (керамогранит, композитные
панели), облицовочный клинкерный кирпич, декоративная штукатурка. Архитектурная подсветка фасада в темное время
суток, декоративные корзины под внешние блоки кондиционеров.
6. Инженерные системы, климат, очистные сооружения и электрические мощности
· Электрические мощности (Самый жесткий технический фильтр коммерции):
Выделенная электрическая мощность на помещение: Точное поле ввода значения в киловаттах (кВт). Для
стандартного офиса достаточно 15–20 кВт, но для розничных продуктовых магазинов и ресторанов (из-за работы
мощных печей, пароконвектоматов, холодильных централей) требуется от 50 до 150 кВт. Возможность официального
увеличения лимита мощностей (Да / Нет).
Количество фаз электросети: Строго силовой промышленный стандарт сети 380 Вольт (Три фазы) — необходим
для подключения профессионального ресторанного оборудования, мощных компрессоров автомоек, станков и
подъемников станций технического обслуживания. Новая медная проводка, распределительные щиты с устройствами
защитного отключения, магистральные стабилизаторы напряжения.
· Технологическая вентиляция и кондиционирование воздуха:
Общеобменная вентиляция: Центральная приточно-вытяжная система вентиляции здания с кратностью
воздухообмена под рабочие места, наличие рекуперации тепла.
Отдельный технологический вытяжной канал («Свеча»): Обязательное жесткое поле контроля для ресторанов,
кафе и любого общественного питания. Выделенная вентиляционная шахта, идущая по фасаду или внутри здания
напрямую на крышу дома выше уровня конька. Полностью исключает попадание запахов кухни в окна жильцов или
соседних офисов.
Кондиционирование: Центральная система кондиционирования воздуха (чиллер-фанкойл), мультизональные VRF/
VRV системы, кондиционирование отсутствует.
· Водоснабжение, канализация и специализированные очистные сооружения:
Водопровод и мокрые точки: Количество точек подключения холодного и горячего водоснабжения и канализации
внутри площади помещения. Центральный водопровод, артезианская скважина, системы магистральной фильтрации
воды.
Специализированные очистные сооружения и улавливатели:
Жироуловители: Наличие локальных или общедомовых жироуловителей на канализационных стоках
(промышленное требование для ресторанов и столовых).
Грязеотстойники и маслоуловители: Специализированные фильтрационные емкости на сливе канализации для
отделения нефтепродуктов, масел, песка и грязи (жесткое законодательное требование для автомоек и станций
технического обслуживания автомобилей).
Теплый пол водяной или электрический с указанием конкретных зон.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
◦ 
◦ 
• 
3
· Высокоскоростной интернет и бесшовные каналы связи: Основной гигабитный оптоволоконный интернет по
энергонезависимой загородной технологии GPON (продолжает полностью работать при блэкаутах и отключениях света);
наличие резервных дублирующих провайдеров интернета, спутниковый интернет Starlink на кровле здания, скрытая
разводка витой пары высокой категории (Cat6 / Cat7), бесшовная Wi-Fi Mesh-система по всей площади.
7. Безопасность, охрана, места общего пользования и вертикальная логистика
· Пожарная безопасность коммерческого объекта: Наличие автоматической спринклерной системы пожаротушения,
порошковое или газовое пожаротушение (для серверных комнат и архивов), стационарная пожарная сигнализация с
выводом на пульт МЧС, система принудительного дымоудаления, внутренние пожарные гидранты, датчики задымления,
четко обозначенные эвакуационные выходы.
· Охрана, системы мониторинга и режим доступа: Режим операционного доступа в помещение (Круглосуточный
свободный доступ 24/7 по личным пропускам — критично для СТО, автомоек и складов / Ограниченный доступ по
внутреннему графику работы здания). Централизованный пост круглосуточной физической охраны на входе, турникеты и
смарт-доступ по электронным картам-пропускам, охранная сигнализация помещения. Круглосуточное видеонаблюдение
24/7 внутренних мест общего пользования, коридоров, лифтовых холлов, лестничных клеток и всего наружного
периметра здания.
· Конфигурация санитарных узлов (Санузлов) и мест общего пользования: Наличие собственных изолированных
санузлов внутри площади помещения; санузлы общего пользования, расположенные на этаже здания (количество кабин,
инсталляции, автоматическая бесконтактная сантехника). Наличие общедомовых зон: центральный ресепшен, зоны
ожидания, колясочные. Мусоропровод работает / заварен / подземные мусорные капсулы / закрытый мусорный домик с
контейнерами.
· Лифтовая вертикальная логистика: Общее количество лифтов в секции, наличие выделенных больших грузовых
лифтов со специальными габаритами дверей для транспортировки паллет, тяжелого оборудования или офисной мебели;
бренд, бесшумность и скорость работы лифтовых систем. Наличие грузовых подъемников и рамп.
8. Парковочный коэффициент и прилегающая уличная территория
· Парковочный коэффициент здания (Критичный параметр бизнес-центров):Количество выделяемых
парковочных мест на каждые 100 квадратных метров арендуемой площади помещения (например, коэффициент 1
машиноместо на 100 м² / 1 машиноместо на 50 м²).
· Разделение парковочных зон по типам:
Собственный охраняемый подземный паркинг здания (входит в общую стоимость продажи или приобретается
отдельно как изолированные машиноместа).
Наземная охраняемая парковка за автоматическим шлагбаумом или воротами.
Выделенный гостевой паркинг для клиентов (свободный въезд на фиксированное время — например, первые 2 часа
бесплатно для посетителей магазинов и ресторанов).
Специализированная парковка и зона отстоя для крупногабаритного грузового транспорта (актуально для складских и
производственных баз).
Стихийная муниципальная парковка вдоль проезжей части дороги перед объектом.
· Зарядная инфраструктура для транспорта и состояние дорог: Наличие действующих зарядных станций для
электромобилей на парковке. Оценка состояния асфальтового покрытия подъездов к парковочным зонам, отсутствие
ограничений для проезда коммерческого транспорта по высоте (арки, мосты) или по разрешенной массе. Внешние
парковки в радиусе 200 метров или в радиусе 500 метров от объекта.
9. Автономность при чрезвычайных ситуациях и бэк-ап системы
· Личная или общедомовая система резервного электроснабжения: Наличие мощного дизельного или бензинового
генератора с установленной системой автоматического ввода резерва (АВР). При аварии в городской сети генератор
заводится самостоятельно за 5–10 секунд, обеспечивая непрерывную работу серверов в офисах, холодильных установок
на продовольственных складах/ресторанах, освещения, вентиляции и систем безопасности.
· Резервное водоснабжение заведения: Наличие больших накопительных баков для технической и питьевой воды со
стационарной насосной станцией внутри здания (гарантирует бесперебойную работу кухни ресторана или автомойки/
СТО в течение суток при авариях на центральном водопроводе).
• 
• 
• 
• 
• 
4
· Автономные бэк-ап системы дренажа: Полноценная ливневая система отвода дождевых вод, кольцевой дренаж
фундамента коммерческого здания со смотровыми колодцами, насосы для откачки грунтовых вод (защита подвальных и
цокольных коммерческих площадей от затопления). Солнечные электростанции на кровле с инверторами и
аккумуляторами.
10. Юридический статус документов и готовность к коммерческой сделке
· Пакет документов на недвижимое имущество: Право собственности официально зарегистрировано в
государственном реестре недвижимости, наличие актуального технического паспорта, в котором полностью узаконены
все перепланировки и переустройства (отсутствие несогласованных реконструкций). Полное отсутствие обременений:
объект не находится в залоге по чужим кредитам, отсутствует арест или судебный запрет на регистрационные действия,
отсутствует договор ренты. Полная готовность документов к быстрой сделке за один день.
· Совместимость с банковскими программами кредитования: Подходит под коммерческую ипотеку и программы
проектного финансирования для юридических лиц (соответствие здания всем жестким техническим и юридическим
требованиям банковских аудиторов).
· Особые операционные условия продажи: Возможен торг при подписании протокола о намерениях, рассрочка
платежа напрямую от продавца, готовность к обмену коммерческой недвижимости (бартер на жилой фонд или
земельные массивы с доплатой). Срок владения объектом недвижимого имущества (влияние на налогообложение
сделки). Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и эксплуатационным взносам управляющей
компании.
5


============================================================

=== FILE: Structure_Apartments_Sale_Only_Expanded.pdf ===
СТРУКТУРА ДАННЫХ: ТОЛЬКО ПРОДАЖА КВАРТИР
(ПОЛНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПАРАМЕТРОВ БЕЗ СОКРАЩЕНИЙ СО ВСЕМИ ДОПОЛНЕНИЯМИ)
1. Классификация фонда, стадии готовности и типы жилых объектов
Формат и тип жилой застройки:
Клубный дом — малоэтажная постройка повышенной комфортности, рассчитанная на небольшое количество
квартир. Закрытое сообщество, высокая приватность, индивидуальные архитектурные решения.
Большой жилой комплекс — масштабный многосекционный или многокорпусный проект с комплексной внутренней
инфраструктурой, закрытой территорией и собственными социальными объектами.
Отдельно стоящий дом — точечная жилая застройка, одиночное многоэтажное здание, интегрированное в уже
существующий готовый район города.
Стадии готовности и этапы строительства объекта:
Новостройка на этапе строительства (Строящийся объект) — квартира продается до официальной сдачи дома в
эксплуатацию. Этапы: стадия котлована, возведение монолитного каркаса/стен, проведение внутренних инженерных
или отделочных работ. Высокие инвестиционные перспективы, но присутствуют классические риски недостроя.
Частично сданный жилой комплекс (Достраивающиеся секции и очереди) — масштабный комплекс, где первые
секции/корпуса уже официально сданы, заселены, а базовая внутренняя инфраструктура готова и функционирует.
При этом соседние секции или следующие очереди проекта активно достраиваются. Жители пользуются благами
готового ЖК, но присутствует фактор строительного шума и тяжелой техники рядом.
Абсолютно новый готовый фонд (До 1 года) — дом официально сдан в эксплуатацию. Всё новое, находится на
гарантии от застройщика, но нужно быть готовым к массовым ремонтам у соседей и шуму перфораторов.
Свежий готовый фонд (2010–2020 годы) — обжитые современные жилые комплексы. Все ремонтные работы у
соседей завершены, в домах полностью тихо, инфраструктура и управление ЖК отлажены.
Элитный фонд (2000–2010 годы) — первые качественные VIP-дома начала двухтысячных годов. Мраморная
отделка, толстый кирпич, автономность. Часто превосходят современные массовые новостройки по качеству
материалов.
Исторический, высотный и советский фонд:
Высотные дома переходного периода (1990-е годы): Позднесоветские проекты и первые дома времен
независимости (серии Т-4, КТ, АППС). Панельные или кирпичные многоэтажки с просторными кухнями по 8–10
квадратных метров, зданиям уже около 30–35 лет.
Массовый высотный советский фонд (1970-е — 1980-е годы): Классические панельные и блочные дома («чешки»,
серии «БПС», 9-этажки и 16-этажки). Зеленые спальные районы, но уставшие подъезды и старые инженерные сети.
Царский фонд / «Екатерининки» (До 1917 года): Исторические здания в центрах городов. Потолки от 3.5 до 4.5
метров, толстые метровые кирпичные стены. Перекрытия чаще всего деревянные или смешанные.
«Сталинки» (1930-е – 1950-е годы): Капитальные дома, потолки около 3 метров, отличная шумоизоляция. Делятся
на номенклатурные (с железобетонными перекрытиями и лифтами) и рядовые.
«Хрущевки» (Конец 1950-х – 1960-е годы): Массовые 5-этажки без лифта. Потолки 2.5 метра, микро-кухни (5–6
квадратных метров), зеленые дворы, газ, низкая рыночная стоимость.
«Брежневки» / Ранние «чешки» (1970-е – 1980-е годы): 9-этажные дома. Появились лифты, раздельные санузлы,
изолированные комнаты.
Фильтры-модификаторы для старого фонда (Концепция дома):
Состояние здания самого дома: Отреставрированный / После капитального ремонта (фасад обновлен, крыша
заменена, стояки и коммуникации новые, чистый подъезд) или Без реставрации («уставший» дом, старые
коммуникации, подъезд требует ремонта).
Территория и двор дома: Закрытый двор (Шлагбаум / Автоматические ворота — въезд разрешен только для
жителей дома) или Открытый двор (свободный въезд и проход для всех, стихийная парковка).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
1
2. Локация и внешняя инфраструктура
· Доступность центра города (Время в пути): До центра до 10 минут (ультра-центр или прилегающие районы пешком
или пара минут на автомобиле); До центра до 20 минут (ближний спальный район); До центра до 30 минут (классический
спальный район); До центра 40+ минут (дальняя окраина или пригород).
· Инфраструктура «В тапочках» (Прямо на территории жилого комплекса): Своя школа или детский сад во дворе,
торговая галерея (супермаркет, аптека на первых этажах), сервисы бьюти и здоровья (салоны красоты, барбершопы,
стоматология), спорт и досуг (фитнес-клуб с бассейном только для жильцов, кофейни, пекарни, химчистка, пункты
выдачи посылок Новая Почта / Розетка).
· Инфраструктура «Рядом с домом» (В радиусе 5–10 минут пешком): Государственные школы, лицеи, детские сады,
продуктовый рынок со свежими продуктами, крупные торгово-развлекательные центры, супермаркеты, поликлиника,
больница, ветеринарная клиника, отделения банков, почта, парки, скверы, набережная или озеро для прогулок.
· Скрытые боли клиентов и транспортные фишки:
Близость к метро / Ключевой остановке: Расстояние до метро (5, 10, 15 минут пешком).
Автономность при блэкаутах: Наличие у коммерческих объектов на территории жилого комплекса собственных
генераторов и резервного бесперебойного интернета (возможность работать и покупать продукты при отключениях
света).
Транспортный комфорт: «Быстрый доезд до центра» (удобная развязка на авто за 10–15 минут без пробок) или
«Всё в радиусе пешей доступности» (машина на каждый день не нужна).
Соседи по району (Что находится через забор): «Зеленый сосед» (дом граничит с парком, лесом или
ботаническим садом) или «Шумный/Грязный сосед» (через дорогу находится действующая стройка, промзона,
железная дорога, рынок, оживленные трамвайные пути, круглосуточная автомойка, ночные клубы или вокзал).
Концепция «Элитный жилой комплекс в спальном районе»: Закрытый комплекс премиум- или бизнес-класса,
построенный в спальном массиве или на территории бывшей промзоны. Внутри забора — ландшафтный дизайн,
охрана, люксовая автономия (элитный уровень комфорта без переплаты за дорогой исторический центр).
3. Планировка, эргономика и площади комнат
· Формат планировки квартиры: Все комнаты раздельные (идеальная изолированная планировка), Кухня-гостиная +
отдельные спальни (евро-формат), Квартира-студия (единое открытое пространство без перегородок), Есть проходная
комната (смежная планировка, где в спальню можно попасть только через зал), Двухуровневая квартира (два
полноценных этажа с внутренней лестницей).
· Количество комнат: Точный выбор (1, 2, 3, 4, 5 комнат, многокомнатные объекты 5+ комнат для пентхаусов).
· Жесткие параметры площадей и эргономики:
Общая площадь квартиры (м²): Точное число квадратных метров по официальным документам.
Потери площади на коридорах: Оценка планировки (Большая потеря площади на длинных коридорах / Маленькая
эффективная прихожая без лишних квадратных метров).
Минимальный размер кухни (м²): Поле ввода точного минимального метража кухонной зоны.
Минимальный размер спальни (м²): Поле ввода точного минимального метража жилой спальной комнаты.
Зональная площадь (Умный фильтр): «Большая кухня-гостиная» (акцент на просторную общую зону отдыха от 20–
25 квадратных метров), «Большие спальни / Маленький зал» (приоритет личным изолированным комнатам), «Равные
комнаты» (все жилые помещения примерно одинакового размера).
· Высота потолков (В чистовой отделке): До 2.5 метров (эконом), 2.7 метров (комфорт), 3 метра и более (бизнес/элит),
«второй свет» (двойная высота потолка в пентхаусах).
· Санузлы и сантехническое оснащение: Совмещенный санузел, раздельный санузел, два санузла и более (гостевой
туалет на входе + хозяйская полноценная ванная дальше; мастер-спальня со своим изолированным санузлом внутри).
Оснащение: полноценная ванна (классическая / акриловая / угловая / джакузи), душевая кабина / душ в пол со сливным
трапом за стеклом, инсталляция (подвесной унитаз со спрятанным в стену бачком), гигиенический душ / биде, наличие
полноценного окна в ванной комнате (естественное освещение).
· Системы хранения в квартире: Отдельная гардеробная комната со стеллажами, встроенные шкафы-купе от пола до
потолка, кладовка / подсобное помещение внутри квартиры, индивидуальный сити-бокс или кладовая вне квартиры (на
этаже или в подвальном помещении дома).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
2
· Балконы, лоджии и вид из окон:
Конфигурация балконов: Лоджия утепленная (обустроена под кабинет или рабочее место), лоджия не утепленная,
открытый балкон, french балкон (кованая решетка на окне в пол), терраса, полное отсутствие балкона.
Направление окон и визуальный комфорт: «Окна во двор-парк» (абсолютная тишина, слышно только детскую
площадку или птиц), «Окна на дорогу / оживленную улицу» (динамично, но шумно и пыльно), «Окна в окна» (соседний
дом стоит в упор), «Видовая панорама» (окна выходят на парк, реку, исторический центр или открытый горизонт).
Инсоляция и стороны света: Окна выходят на юг, север, восток, запад. Естественное освещение не загорожено
соседними зданиями.
4. Состояние, ремонт, цветовая гамма и комплектация
· Стартовая точка отделки квартиры: После строителей (голый бетон в новостройке, заведена проводка и вода, полная
свобода творчества), Под чистовую отделку (White Box — все черновые грязные работы выполнены, стены идеально
выровнены и зашпаклеваны под покраску или обои, сделана стяжка пола, разведены розетки), Под ремонт / Бабушкин
вариант (старый фонд, где ремонта не было много лет, жить сразу нельзя, всё нужно полностью сносить и
переделывать).
· Градация готового выполненного ремонта: Свежий косметический ремонт (недорогой, чистый ремонт, переклеены
обои, освежен потолок и линолеум), Классический евроремонт (добротный ровный ремонт из 2000-х или 2010-х годов,
многоуровневые потолки из гипсокартона, арки, ламинат), Современный минимализм (прямые линии, скрытые плинтусы,
много свободного пространства, акцент на скрытые системы хранения), Стиль Лофт (кирпичные стены, элементы бетона,
черного металла и дерева), Хай-тек (технологичный дизайн, много стекла, встроенные диодные подсветки, элементы
умного дома), Индивидуальный дизайн-проект / Авторский ремонт («делали для себя, не на продажу», дорогие
премиальные материалы, мрамор, шпон, заказная мебель, продуманные сценарии света).
· Цветовая гамма и интерьерные акценты:
В светлых тонах — интерьер в скандинавском стиле: белые, бежевые, светло-серые стены. Визуально расширяет
пространство, дает ощущение чистоты.
В темных тонах (Мужской стиль) — графитовый, глубокий серый, черный цвет, темное натуральное дерево.
Смотрится дорого, камерно и уютно.
Спокойный интерьер — монохромная, пастельная гамма, полное отсутствие кричащих цветов, узоров и ярких
элементов. Глаз отдыхает.
Яркие / Вырвиглаз акценты — квартира в пестрых тонах или со смелыми дизайнерскими решениями (одна стена
ярко-красная, кислотный диван, контрастные картины).
· Материал оконных рам в квартире: Металлопластиковые (современные многокамерные стеклопакеты), Деревянные
(старые советские рамы или современные деревянные евроокна со стеклопакетом), Алюминиевый профиль
(применяется при панорамном остеклении фасадов).
· Материалы напольного покрытия: Натуральный паркет, качественный ламинат, износостойкий кварцвинил,
керамическая плитка.
· Комплектация объекта при продаже (Что остается покупателю): «Всё остается (Заезжай и живи)» — в стоимость
продажи входит абсолютно вся мебель, крупная и мелкая бытовая техника, элементы декора и текстиль; «Остается
встроенная мебель и техника» — забирают только личные вещи, диван и телевизор, а встроенная кухня, бойлер,
кондиционеры и шкафы-купе остаются; «Пустая квартира» — продается полностью без мебели и техники под свою
обстановку.
· Бытовая техника и электроника: Двухкамерный или встроенный холодильник, посудомоечная машина, духовой шкаф,
варочная панель (индукционная / газовая), микроволновая печь, измельчитель отходов в раковине, кофемашина, тостер,
блендер, мультиварка, гриль. Стиральная машина, отдельная сушильная машина (вещи сразу сухие), стиральная
машина с функцией сушки 2-в-1. Смарт-ТВ / Большие плазменные панели (с указанием диагонали), аудиосистема /
домашний кинотеатр, мощный двухдиапазонный Wi-Fi роутер.
5. Двор, парковка и прилегающая территория
· Формат двора: Закрытый двор (Концепция «двор без машин», территория полностью огороженная забором, въезд
автомобилей запрещен, доступ только для жителей по смарт-ключам), Открытый двор (свободный сквозной проход и
проезд автомобилей, открытый доступ для посторонних). Наличие автоматического шлагбаума или ворот на въезде во
двор.
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
3
· Парковочные места для автомобиля:
Подземный паркинг (Машиноместо входит в общую стоимость продажи квартиры или приобретается/арендуется
отдельно).
Наземный охраняемый многоуровневый паркинг на территории жилого комплекса.
Парковка автомобилей на выделенных местах в закрытом охраняемом дворе.
Закрепленное личное машиноместо на открытой стоянке под шлагбаумом.
Стихийная бесплатная парковка во дворе (без каких-либо гарантий свободного места).
Внешняя парковка / Стоянка в радиусе доступности от дома: Наличие охраняемой парковки или гаражного
кооператива в радиусе 200 метров рядом с домом или в радиусе 500 метров рядом с домом.
· Зарядная инфраструктура для электромобилей: Наличие специализированных зарядных станций или выведенных
силовых розеток прямо во дворе дома или внутри подземного паркинга.
· Благоустройство и инфраструктура двора: Современная детская площадка с безопасным резиновым покрытием,
воркаут-зона (турники, брусья, уличные тренажеры), огороженная площадка для выгула и дрессировки собак,
ландшафтный дизайн и зеленые зоны отдыха.
6. Конструктив здания, теплоизоляция, микроклимат и инженерные системы
· Конструктив здания и расширенный перечень материалов стен:
«Чистый кирпич»: Стены дома полностью выполнены из красного или силикатного кирпича. Дом «дышит», обладает
высокой теплоемкостью (зимой тепло, летом прохладно).
«Монолит-каркас»: Несущий железобетонный скелет здания, не дающий усадки и трещин, а стеновые проемы
заложены газоблоком, керамоблоком или кирпичом. Полная свобода перепланировок.
«Утепленная панель»: Современная трехслойная сэндвич-панель со встроенным внутренним слоем утеплителя. Не
промерзает на стыках.
«Старая советская панель»: Тонкие железобетонные плиты старого образца, плохая теплоизоляция, высокий риск
промерзания межпанельных стыков.
«Шлакоблок / Шлакобетон»: Стены из шлакоблочных элементов (характерно для некоторых советских построек и
домов переходного периода). Жесткие прочные стены, но требуют качественного внешнего утепления из-за средней
теплоизоляции.
«Газоблок / Пеноблок (Ячеистый бетон)»: Легкие современные блоки с отличными показателями теплосбережения,
часто применяются для заполнения проемов в монолитных каркасах.
«Керамзитобетон»: Стены из керамзитобетонных панелей или блоков. Обладают хорошей прочностью, экологичны,
но уступают кирпичу по звукоизоляции.
«Ракушечник / Инкерманский камень»: Природный пористый камень (характерно для исторического и старого
фонда южных регионов). Обладает уникальным микроклиматом, но требует защиты от влаги.
· Наружная отделка и фасад здания: «Вентилируемый фасад» (дорогая облицовка керамогранитом или плиткой на
металлическом каркасе с воздушным зазором), «Облицовочный / Клинкерный кирпич» (выглядит стильно, благородно, не
требует ремонта десятилетиями), «Декоративная штукатурка» (классический аккуратный «мокрый фасад» типа короед),
«Обшит сайдингом / Термопанелями» (характерно для малоэтажных построек и реконструированных старых домов).
· Эстетика фасада: Архитектурная диодная подсветка фасада в темное время суток, сплошное панорамное остекление
фасада (зеркальное или тонированное стекло), аккуратные кованые французские балконы, наличие специальных
декоративных корзин под кондиционеры в цвет стен (блоки не уродуют внешний вид дома).
· Инженерные системы отопления квартиры: Индивидуальное газовое отопление (двухконтурный газовый котел
внутри квартиры), Индивидуальное электроотопление (электрокотел, управление со смартфона), Собственная
автономная котельная на дом (крышная или блочная — тепло подается по реальной погоде, счета ниже городских),
Центральное отопление со счетчиком тепла на квартиру (можно прикрутить батареи и экономить), Центральное
отопление без счетчика (оплата по общему городскому нормативу), Печное отопление / газовый конвектор (специфика
старого исторического фонда), Альтернативное отопление (высокотехнологичный тепловой насос — маркер премиум-
класса). Наличие терморегуляторов на радиаторах. Сигнал слабого отопления: Необходимость регулярного
дополнительного обогрева (инфракрасные обогреватели UFO, электрические конвекторы).
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
4
· Кондиционирование, вентиляция и водоснабжение:
Охлаждение: Инверторный кондиционер (работает на охлаждение в жару и как обогреватель в морозы до
-15...-25°C), Мульти-сплит система (один мощный наружный блок на фасаде и кондиционеры в каждой комнате),
Система фанкойлов (Chiller-Fan Coil — центральное кондиционирование всего здания, аккуратные решетки в
потолке).
Вентиляция: Centralьная приточно-вытяжная вентиляция на дом (окна открывать не нужно, воздух всегда свежий),
Индивидуальный приток (бризеры или рекуператоры в стенах квартиры, фильтруют воздух от пыли и пыльцы —
спасение для аллергиков), Естественная вытяжка через вентиляционные шахты.
Горячая вода: Газовая колонка (вода греется газом в момент включения крана, без лимитов), электрический
накопительный бойлер, проточный водонагреватель, центральное горячее водоснабжение.
Дополнительный комфорт: Водяной или электрический теплый пол (указываются точные зоны: ванная, кухня,
коридор, балкон). Наличие магистральных фильтров грубой и тонкой очистки воды на входе, стационарная система
обратного осмоса для питьевой воды на кухне.
· Электрика и слабые токи: Полностью замененная современная медная проводка (вместо старой советской
алюминиевой), количество киловатт выделенной мощности на квартиру, двухтарифный счетчик электроэнергии («День/
Ночь»), наличие стабилизатора напряжения или общеквартирного источника бесперебойного питания, заведенный
гигабитный оптоволоконный интернет.
7. Подъезд, места общего пользования и безопасность
· Входная группа подъезда и логистика: Ступени, пандус, подъемник, безбарьерный въезд в подъезд на уровне земли
(полное отсутствие порогов и ступеней — критически важно для детских и инвалидных колясок). Мусоропровод: работает,
полностью заварен (исключает появление посторонних запахов и грызунов) или отсутствует. Подземные мусорные
капсулы, закрытый мусорный домик под навесом подальше от окон, стандартные открытые контейнеры во дворе.
· Лифтовая вертикальная логистика: Несколько лифтов в подъезде (2–3 лифта, исключающие очереди по утрам),
Наличие большого грузового лифта (для мебели, стройматериалов и велосипедов), Скоростные и абсолютно бесшумные
лифты премиальных брендов, Лифт спускается прямо в подземный паркинг, Индивидуальный лифт прямо в квартиру с
доступом строго по личной чип-карте (фишка пентхаусов), Автомобильный лифт (подъем машины на верхние этажи в
индивидуальный бокс).
· Места общего пользования вне квартиры: Специализированная общедомовая колясочная / велосипедная комната
под замком в подъезде, индивидуальный сити-бокс или закрытая кладовая в подвальном помещении дома для сезонных
вещей.
· Безопасность подъезда и дома: Консьерж на входе (точный график работы), закрытый тамбур на несколько квартир
(дополнительная надежная дверь в секции этажа), видеонаблюдение 24/7 (камеры перекрывают холлы, лифты, этажи и
весь периметр двора), кодовый замок / смарт-доступ по электронным картам. Живая физическая охрана (постоянный
пост охраны / будка со шлагбаумом на въезде, регулярное патрулирование территории жилого комплекса).
· Автономность жилого дома при отключениях электроэнергии (Бэк-ап): Общедомовой мощный дизель-генератор
(при отключении света автоматически запускает лифты, насосы для подкачки воды в краны, центральное отопление и
аварийное освещение мест общего пользования), Наличие резервных накопительных баков с водой на дом (гарантирует
напор воды в квартирах еще на несколько суток после аварии на городских сетях).
8. Юридические и финансовые условия (Только для продажи)
· Тип проводимой сделки: Прямая продажа (собственник продает сам, чистая быстрая сделка), Альтернативная
цепочка (сложная сделка, где продавец одновременно покупает себе другое встречное жилье), Продажа по переуступке
прав (в новостройке, дом сдан или достраивается, но право собственности еще не оформлено на первого инвестора).
· Status собственников и доли: Один взрослый собственник (физическое лицо), Несколько взрослых собственников
(долевая собственность, супруги), Есть несовершеннолетние собственники (требуется обязательное официальное
разрешение органов опеки и попечительства).
· Срок владения квартирой: Более 3 или 5 лет (в договоре купли-продажи указывается полная реальная стоимость,
минимизация налогов для покупателя), Менее 3 лет (особенности налогообложения, в Украине влечет за собой
необходимость уплаты дополнительного налога в размере 7.5%).
· Наличие обременений и ограничений: Квартира находится в ипотеке (требуется указать конкретный банк-
залогодержатель, снятие обременения перед продажей или перевод долга), Под залогом / под арестом / наложен запрет
на регистрационные действия, При покупке использовался материнский капитал / задействован матпорядок (жесткий
технический риск, требуется обязательное предварительное выделение долей детям), Договор ренты (пожизненное
содержание с иждивением).
• 
• 
• 
• 
5
· Юридический статус перепланировки: Отсутствует (квартира полностью соответствует первоначальному плану),
Узаконена (все изменения внесены в технический паспорт и государственный реестр недвижимости), Не узаконена
(серьезные риски для покупателя, невозможность купить объект через классическую банковскую ипотеку).
· Эксплуатационные расходы и приборы учета:
Коммунальные расходы в цифрах: Обязательное точное поле ввода среднего чека за обслуживание квартиры в
денежном выражении отдельно для периодов Лето / Зима.
Приборы учета (Счетчики): Счетчик тепла на квартиру (индивидуальный учет тепла в новостройках — главный
маркер экономии), двухтарифный счетчик электроэнергии («День/Ночь» — считает ночной свет в 2 раза дешевле,
экономия при бойлерах и электрокотлах), счетчики на газ и воду. Общедомовой счетчик тепла (для старого фонда, где
нет возможности поставить индивидуальный).
Энергоэффективность дома: Официальный класс энергоэффективности здания (A, B, C...). Фактор «Дом-термос»
(внешнее утепление стен минватой от 10-15 см + качественные многокамерные стеклопакеты — зимой батареи почти
не включаются, расходы мизерные).
· Готовность пакета документов к сделке: Полный пакет документов полностью готов к сделке (свежая выписка из
реестра, актуальный технический паспорт, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам),
Нотариально заверенное официальное согласие супруга или супруги на отчуждение имущества, Справка о количестве
зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире.
· Совместимость с государственными программами: Подходит под государственную программу льготного ипотечного
кредитования «єОселя» (Да/Нет — маркер означает, что документы на квартиру находятся в идеальном состоянии, дом
полностью проходит по жестким критериям года постройки, а продавец официально согласен на безналичный расчет в
национальной валюте гривне), Подходит под другие жилищные программы / сертификаты.
· Особые операционные условия: Возможен обоснованный торг, Возможна рассрочка платежа напрямую от продавца,
Готовность к обмену квартиры (бартер недвижимости с доплатой).
9. Дополнительные и специфические критерии подбора
· Потенциал перепланировки: Наличие внутри квартиры исключительно ненесущих межкомнатных перегородок,
техническая и законная возможность объединения кухни с гостиной или лоджией.
· Экологическая обстановка и инсоляция: Близость крупных парковых зон, лесов, водоемов, полное отсутствие
вредных производств и заводов поблизости, высокая чистота воздуха. Окна квартиры не загорожены соседними
высотками, естественное освещение комнат большую часть светового дня.
· Доступность для маломобильных групп людей: Пандусы, подъемные механизмы на входе, широкие дверные
проемы внутри квартиры, полное отсутствие межкомнатных порогов.
· Специфика объекта недвижимости: Наличие действующего дровяного камина или печи (для царских домов или
верхних этажей пентхаусов), Официальный статус памятника архитектуры (престиж, но накладывает жесткие
юридические ограничения на любой ремонт фасада и внутренние перепланировки), Перспектива развития района
(утвержденные городские планы по строительству новых станций метро, дорожных развязок или крупных парков в
непосредственной близости от дома).
• 
• 
• 
6


============================================================

